【名家觀點】長虹董座:房產泡沫化 機率零

2015-07-29 03:10:35 聯合報 記者江碩涵/台北報導

兩稅合一明年上路,台灣房市冷清。長虹建設董事長李文造昨表示,台灣游資充足、利率仍低,房市泡沫化機率是零,不過也因為買方觀望、外界傳出降價潮,預期建商將在新建案降低房屋造價成本,未來新案可降價1、2成。

  台北市建築交集會昨舉辦「房產金磚論壇」,李文造、萬寶投顧總經理蔡明彰、大聲行銷總監田大權、聯合報房產業務總監藍文聰等發表近期房市分析。

  李文造指出,10幾年前台灣房市也曾被打趴,但那時利率高於10%,不少建商、投資客因資金轉不過來,出現一波房產泡沫化,不過現在利率仍維持在2%,對建商和持有房產的人來說,「口袋還很深」,沒必要殺價賣出,房產泡沫化機率幾乎是零。

  他表示,雖然房產不會泡沫化,但對建商來說,房屋難賣,必須減量經營,減少供應,以免市場供過於求、囤積資本,導致壓力過重,建議建商同業在這段期間盡量不要買地,最好採合建方式經營,同業也可朝台北市以外的區塊發展,長虹已打算出走台北市,目前瞄準新北市、桃園等區。

  李文造說,以前房市好,不少業者為吸引客戶,拉高建材等級與造價成本,假設蓋屋成本原本1坪5萬元,不少業者拉高到1坪15萬元,把房屋蓋成豪宅、五星級飯店,但現在市場有降價需求,建商應該踏實點,直接降低房屋造價成本,例如降價到每坪造價10萬元,較合乎市場需求,若照此計算,新建案至少有1、2成空間可降價。

  蔡明彰分析,去年台灣有千億元資金流向海外不動產,未來2、3年房市投資主流仍以海外不動產為主,不過這些資金多來自於原本的投資客和台灣股市,對國內自住房市影響小,反而對國內投資型房產、股市影響較大;提醒海外不動產投資者注意國外政經情勢,以免遇上金融海嘯,血本無歸。

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  窩牛市場研究員認為,誠如李董事長所言,台灣房市在低利率、總體經濟發展尚且穩定的現在,的確還沒有泡沫化的危機。在利率為4%以下的環境中,建商與投資者鮮少將利率波動風險納入考量;而台灣房市近來高漲的主因是在於土地增值稅減半與遺產稅調降的資金回流,政府又沒有適當的配套措施讓這些資金有多元的投資管道,使得大量的熱錢流入房市。

  利率的升降影響層面不僅止於不動產市場,更會影響總體經濟、金融市場的穩定,因此短期內利率不太可能大幅調升,因此主要擔心的應該是熱錢的流出,目前雖然政府已祭出房地合一稅,但整體的打房意向尚不明顯,不動產雖然不是火車頭工業,但是對整體的經濟社會穩定仍扮演重要角色,不動產相關行業更在台灣的GDP中占有極大的比重,政府並不會樂意看到房市泡沫,因此消費者不必太過擔憂。

  但是,未來數年房市緩跌的趨勢已經浮現,加上少子化的影響,未來房市應會回歸到正常穩定的水平,以自住需求的中小坪數產品為主,房價大幅飆漲的多頭已成追憶。

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