【窩牛名家觀點】當商辦投資性買盤不再以後 出現的是? 魔術數字2.875現身!

窩牛酋長Charles/分析報導

  2.875這個數字代表了什麼?這是金管會對壽險業者投資不動產的最低收益率限制,也就是說當壽險業者想要將資金投入不動產投資,他的租金報酬率不能低於這個下限。環估國內外不動產市場現況,依據業者提供的資訊,香港與新加坡精華地段物業的投報率約在1.5%至2.4%之間,投報率不算好。香港地產商李嘉誠也頻頻出售在內地的資產,其中在上海陸家嘴的商用物業世紀匯開出200億人民幣的高價,也乏人問津,主要的關鍵因素就在沒有好的投報率,導致強調穩定現金流收益的投資性買盤縮手。這個現象在台灣也是一樣,2015第一季到第二季的大型商用不動產交易市場,合計約212億,僅有往年的的22%,主要的買盤只剩下傳統產業購買廠房與廠辦的需求撐盤,而代表投資性買盤的主力壽險業不對明顯退場,只有中國人壽出手購置了4.6億的南軟廠辦。

圖片翻攝自panoramio Blair Yu (游輝哲)

  在這樣的市場環境下,新光人壽卻跳出來出售旗下所有的新光三越信義新天地A8館,喊出280的高標底價,由於是帶租約標售,其投報率預估在2.5%。初聞這個新聞,的確令人莫不著頭緒,如果接手者投報率可以高達2.5%,那對原始投資的新光人壽來說,投報率顯然遠高於此,特別如前段所述,海外不動產投資性收益未必較佳的情況下,壽險業者又有金管會2.875%最低投資收益率的限制,出售A8金雞母顯然對新光人壽不是一個相當明智的決定。然而這場下半年的商用不動產大戲還沒演完,因為有件事情已經可以確定,不會有任何的傳統壽險投資大戶出手投標,因為2.5%的投報率顯然低於金管會的魔術數字2.875%,而後續的發展也引起市場的關注,市場都在好奇當壽險業退場後,誰跳出來扮演台灣商業不動產的新投資性買盤主力?畢竟以A8的物件來說,不可能是需求性的買盤出現,所以當新光人壽表示出售A8是因為先前出售信義區的曼哈頓世貿大樓,有許多國內性企總需求買盤大戶出現,代表市場熱絡的說法,邏輯上並不合理。但有一件事情可以確定的是,兩個物件都已經確定不會出售給壽險業者,因為租金報酬率都確定低於2.875%,那這樣的低投資報酬率是否有足夠的魅力吸引新的投資性買盤,就值得市場觀察了,特別是兩者的底價金額分別高達新台幣90億跟220億,有哪一個大戶有能力吃下,市場也都在密切觀察中。

  然而在這場台灣新商用不動產換手大戲中,我們金管會的說法,卻相當耐人尋味。首先金管會始終堅持對於壽險業2.875%最低投資報酬率的限制,其中主要的理由是,因為台灣台北市商三、商四A級商辦的投資報酬率就高達4%,新北市也有3%,縱然不是 A伴隨便也有2.875%。如果金管會公佈的統計資料為真(http://www.ettoday.net/news/20150213/467220.htm),那為何今年上半年商辦的交易量如此低?高達3-4%的投報率還不能吸引投資性買盤,那有什麼樣的理由,投資性買盤會接受新光人壽這兩個投資報酬率顯然在2.5%以下的大案呢?這樣的現況,可能透露出背後更嚴峻的問題,那就是投資性的買盤可能根本看壞商辦市場未來的潛在需求量,也就是直接對台灣未來外人投資與經濟前景的不樂觀,因此讓商辦市場出現有行無市的冷清狀況。任何投報率的背後,都還是要回歸市場真正的需求量,熱情之後回歸基本面,就讓我們繼續看下去!

他們先是這樣說!如果是你,要投資哪一個?


租金投報率
論點說法
海外資產投報
(香港、新加坡)
1.5%~2.4%

受託標售業者仲量聯行

上海世紀匯(李嘉誠物業)
出售價200億,未帶租約。
無人出價。
投資基金業者:未帶租約,無投報率,不投資
台灣A級商辦

臺北4% 新北3%

台灣金管會資料


結果卻是這樣?

海外投報更差,要去海外?投報3-4%的沒有交易量,不到2.8%的會有人出現?


結果是這樣
他們卻是這樣說!
新光三越A8出售
依底價220億計算約在2.5%
新壽:到海外尋找更好的投資標的。
新光曼哈頓大樓
依底價90億計算,估計不到2.8%
仲量聯行:沒有要賣給壽險業者,收租、自用、投資買盤都有。
包括A級商辦在內的投資型商用不動產
2015年第一、第二幾乎沒有交易量 。
仲介業者:投資型買盤消失,僅剩自用業者,但已購買廠房、廠辦為主。
 


Unknown

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