【達人開講】魔術數字2.875降了 壽險資金就會回來買房? 這場金融遊戲將撼動台灣房事

窩牛酋長Charles/就是要說給你聽

前期酋長我還在跟大家討論鐵板一塊的壽險業投資商業不動產最低租金投報率2.875%,沒多久就因為全球股災,我們的政府隨即宣布了一連串的救市政策,其中就包括了擬請金管會檢討下調壽險業租金收益(http://www.cna.com.tw/news/afe/201508200265-1.aspx)。於是呢,我們就看到很多的大型房仲業者開始對外表示,此舉將有助於壽險業資金的動能(http://news.housefun.com.tw/news/article/107130105755.html),而事實真的是這樣嗎?

首先我們要先看一個最重要的全球經濟指標:美國十年期公債殖利率。美債殖利率在今年六月還有2.5%的水準,到了這個月已經急降到2.08%上下的水位,等於在兩個月內報酬率突然掉了將近0.4%。是什麼原因造成這樣的結果,其實主要的因素有兩個,其中最重要的就是美國聯準會開始縮減救市的資金QE,也開始準備進入升息的循環。就邏輯上來說,聯準會停止購買公債,應該會造成公債價格下跌,殖利率升高的局面,但是資本市場卻不是這樣反應的,反倒是在對利率升值的預期下,資金開始撤出個大新興市場,轉手買進美國公債,而造成代表報酬率的殖利率就開始向下跳水。單純從美國債券資產增值的角度來看還不足以說明一切,更重要的第二個爆炸點就是來自中國市場的需求不振與人民幣貶值趨勢,所有在QE時代湧進中國市場的資金,隨著中國股市崩跌、人民幣貶值及利率調降陰影籠罩下,為了保住資產價值,旋即回頭擁抱安全的美國資產,也就是美國十年期公債,就讓這個完美風暴快速成型,對全球資本市場揮出重擊。



為什麼酋長要跟大家講這麼多資本市場的故事?這跟台灣的房市又有什麼關係?其中的關鍵就在於台灣房市的交易主力,過去五成幾乎仰賴壽險業資金,這也就是為什麼金管會在風雨飄搖之際,腦筋又動到了內需主力的壽險業資金部隊頭上。但是坦白說,酋長根本不認為這充其量就是一個信心喊話成分比較大的政策宣示,而不會有實際的效應。連結到才剛說完的全球資金流動現況,大家不要忘記了,這些號稱房市資金主力的壽險業者,同時也就是債券市場的主力玩家,而且增持的比例是越來越高(http://money.udn.com/money/story/5613/1000668-%E4%BF%A1%E8%A9%95%E6%A9%9F%E6%A7%8B%E7%A4%BA%E8%AD%A6-%E5%A3%BD%E9%9A%AA%E5%8C%AF%E6%90%8D%E9%A2%A8%E9%9A%AA%E5%8D%87%E9%AB%98),從2011年的38%,到今年已經突破到52%。這個故事說明了一個重點,壽險業的資金明顯開始隨著全球趨勢,開始增持海外美元資產,不僅躲避掉台幣資產貶值的風險,回報率也顯然高於對國內商用不動產的投資。即使在國內的資金投入,壽險業資金也寧願搶標30年期的政府公債(http://www.chinatimes.com/newspapers/20150806000104-260205),利率都還有2.288%,為什麼要在未來經濟趨勢不明朗的情況下,回頭投入不確定性較高的商辦市場呢?如果您是大戶投資人,應該也不會做這個決定吧! 

Unknown

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