【趨勢分析】投資客應該把握房地合一稅前的購屋黃金期!?

窩牛商辦網不動產分析師Riona/整理報導

房市交易量縮、房地合一稅制上路倒數,下半年到底能不能買房?

今年房地合一政策干擾房市,觀望氛圍濃厚,嘉磐建設董事長魏嘉銘表示,未來房地產市場依舊不看壞,台北市門牌擁有不敗地位,相較於蛋黃區,此波更看好信義、大安區外圍第二圈,如松山、中山區,是嘉磐建設未來的布局重點。

圖片來源:經濟日報

  魏嘉銘身兼台中市不動產開發商業同業公會理事長,呼籲建商購地要持盈保泰,他認為台灣不動產市場受政策影響很大,現今房市除了房地合一稅外,更有總統大選造勢等因素干擾,房市應該不會太熱,能持平已經不錯,可多推出成屋銷售衝出年前新稅制業績。至於自用客則建議年底前購成屋自住,保有新舊制納稅選擇。

  在政府連續打房政策影響下,不動產市場從2014年起即出現交易停滯,加上下半年受總統大選影響,今年全年交易量可能跌破28萬棟,將創下統計期(1991年)以來新低。 

  從去年下半年開始,影響台灣房市最大的因素,一直都是「政策面」而非「經濟面」,政府打房使得不動產急凍。但是,因為利率仍低,加上游資充裕,在房地合一稅確定後,市場終於有機會恢復基本面,可謂「利空出盡」。

  不過,房地合一稅剛出爐,據統計超過八成以上民眾,仍不清楚房地合一稅制內容與細節,雖然稅法通過後,來客量有二至三成增長,但民眾對房地產降價的預期,買賣雙方對於價格認知仍有15%左右差距,因此交易量仍有待觀察。

其實,房地合一稅制通過,對市場最大的利多,就是奢侈稅轉型退場。

  由於房地合一稅設有日出條款,只要年底前持有房屋者,日後交易將以舊制課稅,消費者若在今年底前購屋,持有滿二年以上(奢侈稅閉鎖期)便可沿用舊稅制,稅負較低且無奢侈稅,亦無房地合一稅。可以預期,為了避開房地合一稅,可以馬上辦理移轉登記的新成屋,將成為下半年市場黑馬。

  雖然許多人認為,政府打房讓市場重新洗牌,現在市場以自住客為主。但是,對於投資客而言,更應把握明年新制上路前的黃金購屋期買屋。因為,只要年底前交屋,日後交易都是以舊制課稅,以1,000萬元房產為例,在房地比4:6前提下,約600萬元土地不課稅,較房地合一新制課稅減輕許多。

  對自住客而言,只要能夠滿足房地合一稅自住要求住滿六年規定,新制相對划算,因為自住者擁有400萬元免稅額度,且重置購屋還可享有小換大、大換小的比例退稅。所以,自住型購屋人不妨考慮以預售屋為主,一來稅負相對划算,二來對於手上自有資金不足的年輕人而言,預售是不錯選擇。

有專家認為,自住客現在就該買房,自住客買房是自己來住,所以不用太在意房價漲跌。所以現在可以多看看、多比較,看屋時要多做筆記,才不會買貴了。並且現在買房應避開高總價產品,未來台灣人口老化速度加快,在購買力不強的情況下,若是要換屋恐怕會很難脫手。不過也有專家示警,這時的待售物件品質多半不佳,這時候丟出來的物件多半都是「爛貨」,例如建商賣給投資客,結果投資客不點交的「瑕疵屋」,就算它再怎麼跌價,買到還是不好住、不划算,民眾下手前千萬要三思。

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  Riona認為,這些專家的分析值得參考,對於有居住需求的民眾而言,如果不買房可能就是要租房子來住,雖然台灣的租金水準,相對於房價而言非常便宜,台北市的租金報酬率更是不到2%,但是每個月支付租金就是一筆單純的費用,這筆費用不會成為資產的一部分!

  相對而言,在已經存到自備款的情況下,如果每個月的貸款負擔約占家庭固定收入的1/3~1/2之間,其實就應該要積極尋找房屋,多看、多聽、多比較,特別是現在捷運可及範圍越來越大,未來捷運帶來的增值空間較為有限,加上近兩年搶建潮會讓市場上出現許多新成屋,使房市轉向買方市場,而房地合一稅對於自住需求者並不會造成影響,而是對投資客造成壓力,因此未來數年實為首購族進入市場的良機。

  但是,Riona也想提醒有購屋需求的人,建議自住還是購買新成屋較為保險,因為一樣是新的房子,但成屋才可以看到實際屋況,特別是可以實際看到房子的窗戶、陽台外的實景,而預售屋只能看到房屋大致的狀況以及大樓預定的外觀,相對來說風險很高,也建議挑選較有信用的建設公司,市場上有許多一案建商所使用的建材較差、交屋後的大樓管理相對也較缺乏保障,對於購屋經驗較不足的自住需求者來說,對於未來可能會住10年以上的家,寧願稍微多花一點錢,選擇好的建商已經蓋好的房子會比較好。


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