王董落跑 市場一片看空興富發
911 這一天的資本市場非常的熱鬧，因為房地產的股王興富發，有一筆重大的內部人持股轉售申報，即是擔任利碩投資法人代表的王維緒將手中持股全數出清。市場對於此有很多的說法，有一說是個人為了避稅，將持股轉讓於妻子，但資本市場的反應是，看空興富發未來發展的認售權証價格飆漲，從911到914日為止，總計飆升了23.53%。看來多數的投資人對於興富發的後勢發展，投了反對票。相信不用酋長說，大家每天打開電視就知道，現在幾乎進入全民動員打房時代，整體來說建商、代銷幾乎成了邪惡軸心，被名嘴說到沒一點好，而民眾對不動產的投資意願也降倒歷來冰點。甚至酋長都覺得現在連投資兩個字都不敢輕易說出口，一不小心好像就會被類比成帥過頭，成為另一種形式的攻擊箭靶，反正投資不動產好像就是一種原罪。既然如此，今天我們乾脆轉換身份來當股民，以投資的角度來看一下資產（迴避講不動產～）投資報酬率。
是誰有7%以上高回報率 卻不到10 倍的低本益比
看完這張表，身為股民的您會有什麼想法呢？如果您還是沒有感覺，讓酋長再給大家幾個數字： 台灣50 成分股 現金殖利率
2014：2.38% 、 2013 ：2.3% 、2012：3.5%
相信不用酋長多說了，這些公司的表現在前幾年都是完美的資優生，平均報酬率都在7%上下，優等生的興富發、皇翔甚至在9%以上，而平均本益比竟然都只有五、六倍。相信如果您是這家公司的股東，應該沒有什麼理由去放棄這塊擁有穩定回報的大餅吧！除非身為內部人得你，嗅到了什麼異常的氛圍，趕緊趁亂出貨，而這個問題的答案，大概只有興富發的王董自己清楚了。但身為小股民的我們，該怎麼做我們的投資決斷呢，且讓我們繼續看下去。
從這張表，我們大概可以看到，在2015第一季到第二季營收保持成長的有長虹、基泰跟遠雄建設，營收下降的則有皇翔、興富發跟華固。但是就獲利的角度來看，只有基泰、華固還有遠雄建設還能持續保持獲利！其實營建股本來就有一個特性，他的營收跟獲利狀況會隨著案子認列的時間而有很大的差異，可能這一季沒有案子，營收、獲利就掛蛋，但是下一季有大案進賬，營收、獲利就伴隨爆衝。以列表中的興富發為例，它可以在第一季還有94億的營收，到了第二季就掉到14億左右上下，主要就是因為沒有新案入帳。
建商不賣房子 更會賺！
但酋長關注的點是什麼呢？除了從營收可以觀察出實際的銷售狀況外，更重要的就是建商還有沒有能力維持獲利表現，從表中我們可以看到，從今年第二季以後，可以維持獲利表現的就只剩下基泰、華固跟遠雄建設了。其中除了華固仍是建案專門戶外（營收占比超過8成），基泰的住宅占比只有11.74%（主要占比有墓園、旅館、商辦），遠雄的占比也只有66.59%(其他主要是辦公大樓跟出租收入)，而華固的獲利能力也在下降，但在這一波退潮中，單季EPS2.6塊的表現，還是超級優等生。至於其他包括興富發在內，以住宅為營收主力的建設公司都出現明顯的獲利虧損的狀態。以長虹為例，營收是增長的，但卻出現首度虧損，而皇翔則出現營收、獲利皆同步衰退的現象。股王興富發更慘，第二季不但沒有營收入賬，也開始出現赤字，雖然興富發的說法是，主要的營收入賬與獲利會在第四季爆發，但事實和說法能不能保持一致，就有待後續觀察了。
總的來說，酋長以為，這一波房市退潮，就讓我們可以有機檢視新一波的投資機會，重新挑選好的投資標的。過去以推案為主力的傳統建商，在景氣好時，可以靠著積極推案，創造驚人的高利潤報酬，但在這一波浪潮下，反倒受傷最重。反而懂得將公司投資標的分散，懂得多元佈局與彈性經營的建商（如基泰），不但不受市場景氣影響，甚至還能將營收、獲利雙雙推向高峰。
房市死絕了？ 華固、遠雄 就是會賣！
然而這也不代表以推案為主的建商就窮途末路了，以華固為例，在2014年的獲利金雞母，竟然是高價豪宅華固松疆，幸運地躲過後來的房市重稅風暴（註：松江路最貴路段率270%，且構造標準單價由原本每平方公尺7800元調整至1萬8650元，激增2.4倍）。甚至到今年八月為止，華固累計營收還成長4.8倍，遠雄建累積的年營收成長也達到85% 。換言之，房子還是有在賣喔！
這個故事是不是有跌破您的想像呢？
