911 興富發王董跑了?! 正面看待 聰明選擇 你就能擁有7%高投報率

窩牛酋長Charles/就是要說給你聽
王董落跑 市場一片看空興富發
911 這一天的資本市場非常的熱鬧,因為房地產的股王興富發,有一筆重大的內部人持股轉售申報,即是擔任利碩投資法人代表的王維緒將手中持股全數出清。市場對於此有很多的說法,有一說是個人為了避稅,將持股轉讓於妻子,但資本市場的反應是,看空興富發未來發展的認售權証價格飆漲,從911到914日為止,總計飆升了23.53%。看來多數的投資人對於興富發的後勢發展,投了反對票。

相信不用酋長說,大家每天打開電視就知道,現在幾乎進入全民動員打房時代,整體來說建商、代銷幾乎成了邪惡軸心,被名嘴說到沒一點好,而民眾對不動產的投資意願也降倒歷來冰點。甚至酋長都覺得現在連投資兩個字都不敢輕易說出口,一不小心好像就會被類比成帥過頭,成為另一種形式的攻擊箭靶,反正投資不動產好像就是一種原罪。既然如此,今天我們乾脆轉換身份來當股民,以投資的角度來看一下資產(迴避講不動產~)投資報酬率。

是誰有7%以上高回報率 卻不到10 倍的低本益比



看完這張表,身為股民的您會有什麼想法呢?如果您還是沒有感覺,讓酋長再給大家幾個數字:  台灣50  成分股 現金殖利率
2014:2.38%    、 2013 :2.3%  、2012:3.5%
相信不用酋長多說了,這些公司的表現在前幾年都是完美的資優生,平均報酬率都在7%上下,優等生的興富發、皇翔甚至在9%以上,而平均本益比竟然都只有五、六倍。相信如果您是這家公司的股東,應該沒有什麼理由去放棄這塊擁有穩定回報的大餅吧!除非身為內部人得你,嗅到了什麼異常的氛圍,趕緊趁亂出貨,而這個問題的答案,大概只有興富發的王董自己清楚了。但身為小股民的我們,該怎麼做我們的投資決斷呢,且讓我們繼續看下去。



從這張表,我們大概可以看到,在2015第一季到第二季營收保持成長的有長虹、基泰跟遠雄建設,營收下降的則有皇翔、興富發跟華固。但是就獲利的角度來看,只有基泰、華固還有遠雄建設還能持續保持獲利!其實營建股本來就有一個特性,他的營收跟獲利狀況會隨著案子認列的時間而有很大的差異,可能這一季沒有案子,營收、獲利就掛蛋,但是下一季有大案進賬,營收、獲利就伴隨爆衝。以列表中的興富發為例,它可以在第一季還有94億的營收,到了第二季就掉到14億左右上下,主要就是因為沒有新案入帳。

建商不賣房子 更會賺!

但酋長關注的點是什麼呢?除了從營收可以觀察出實際的銷售狀況外,更重要的就是建商還有沒有能力維持獲利表現,從表中我們可以看到,從今年第二季以後,可以維持獲利表現的就只剩下基泰、華固跟遠雄建設了。其中除了華固仍是建案專門戶外(營收占比超過8成),基泰的住宅占比只有11.74%(主要占比有墓園、旅館、商辦),遠雄的占比也只有66.59%(其他主要是辦公大樓跟出租收入),而華固的獲利能力也在下降,但在這一波退潮中,單季EPS2.6塊的表現,還是超級優等生。至於其他包括興富發在內,以住宅為營收主力的建設公司都出現明顯的獲利虧損的狀態。以長虹為例,營收是增長的,但卻出現首度虧損,而皇翔則出現營收、獲利皆同步衰退的現象。股王興富發更慘,第二季不但沒有營收入賬,也開始出現赤字,雖然興富發的說法是,主要的營收入賬與獲利會在第四季爆發,但事實和說法能不能保持一致,就有待後續觀察了。

總的來說,酋長以為,這一波房市退潮,就讓我們可以有機檢視新一波的投資機會,重新挑選好的投資標的。過去以推案為主力的傳統建商,在景氣好時,可以靠著積極推案,創造驚人的高利潤報酬,但在這一波浪潮下,反倒受傷最重。反而懂得將公司投資標的分散,懂得多元佈局與彈性經營的建商(如基泰),不但不受市場景氣影響,甚至還能將營收、獲利雙雙推向高峰。

房市死絕了? 華固、遠雄 就是會賣!
然而這也不代表以推案為主的建商就窮途末路了,以華固為例,在2014年的獲利金雞母,竟然是高價豪宅華固松疆,幸運地躲過後來的房市重稅風暴(註:松江路最貴路段率270%,且構造標準單價由原本每平方公尺7800元調整至1萬8650元,激增2.4倍)。甚至到今年八月為止,華固累計營收還成長4.8倍,遠雄建累積的年營收成長也達到85% 。換言之,房子還是有在賣喔!

這個故事是不是有跌破您的想像呢?

沒錯,房市也並沒有死絕!只是進入超級比一比的年代!為什麼華固、遠雄還能夠在冷冰冰的市場創造佳績呢?跟品牌價值、貼近市場需求的推案,都有相當的關係。這些公司難道不值得您長期關注與投資嗎?大家都在談危機入市,但要怎麼入市,挑選哪一種標的,酋長透過這篇文章提醒各位,不要相信太多名嘴與電視台的節目效果,投資還是要相信自己的判斷,在市場一片悲觀中,找出自己的方向!








Wei-Chi Liang

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