【房產新鮮事】「房地合一稅」該趕在年前買房嗎? 

作者莊孟翰(顏瓊真整理) | 理財周刊 – 2015年9月4日

台北市佘先生問:「房地合一稅」確定於2016年1月1日實施後,不少房地產業者鼓勵有自住需求者,可在今(2015)年底前進場,能夠省稅,但真的是這樣嗎? 房地產業者的建議只講對一半,關鍵在於未來房價是否繼續跌!


 房地產業者的建議,主要是基於稅務考量。因為「房地合一稅」日出條款,適用的對象是從2016年1月1日實施後的購屋者;此外,當房地合一稅實施後,「特種貨物暨勞務稅條例(俗稱奢侈稅)」中有關不動產部分也同步退場。

 因此,當有自住需求的購屋者在2015年12月31日完成房屋所有權移轉登記(非買屋簽約),即在2016年1月1日以後賣出持有的房屋時,已經沒有「未持有滿2年」的奢侈稅伺候,此時,只要持有期間超過2年,就可依照舊制申報納稅。

 由於在年底前購屋適用舊制,且出售的時點只要在2016年後,即不受原來奢侈稅持有滿2年的限制,但也不適用房地合一稅新法,因此,基於省稅觀念,房地產業者會鼓勵有自住需求者,儘早在今年12月底前購買,並完成所有權移轉登記。


「房地合一稅」的課稅稅率規定

一、境內居住者

持有1年以內:45%;持有2年以內超過1年:35%;持有10年以內超過2年:20%;持有超過10年:15% 。

二、非境內居住者

持有1年以內:45%;持有超過1年:35% 。 適用自用住宅優惠,須符合: (1)個人或其配偶、未成年子女設有戶籍;持有並實際居住連續滿6年且無供營業使用或出租。 (2)按前開課稅稅基(即課稅所得)計算在4百萬元以下免稅;超過4百萬元部分,按10%稅率課徵。 (3)6年內以1次為限。  

當房市處於多頭時,持有房屋在「可增值」又「可省稅」的前提下,絕對值得進場購屋;不過,現今房價正往下修正,持有房產的思考邏輯就不能只有「省稅」觀念,還得小心預期增值的資產是否會變成「負資產」。

 因為,此時進場購屋所省的「稅」,可能才幾萬或數十萬元,但若房價下修,如買進時每坪為30萬元的30坪物件,假設房價明年下修10%,則每坪3萬元的差價,30坪就差了90萬元,資產可能縮水的90萬元,此相對原買進價格來說,就成了「負資產」。

 換言之,有自住需求者,除非是不錯的物件,也位於抗跌區,資產不致變成「負資產」;而如果是想往供給超額地區撿便宜,除了議價幅度超過開價的二至三成外,最好是買低於實價登錄「行情」的一至二成,才不致因房價修正而淪為「負資產」。

 此外,有自住需求的首購族或換屋族,其實也要小心這一波股災所造成的「荷包」縮水問題,是否會影響到未來支付房貸的能力?以及倘若自備款不足,沒有購屋能力進而導致買氣不振等相關問題。

 2008下半年爆發全球金融海嘯,台灣當時出現了「無薪假」。今年2月,苗栗縣政府爆發「發不出員工薪水」的窘況,此外,據媒體報導,雲林縣政府也告急,縣長在縣議會定期大會就曾預告,10月將出現10億元資金缺口,若無法順利調度,屆時恐將發不出員工薪水。

 公家單位所發不出薪水的窘境,如果也在企業界蔓延開來,難保不會再出現「無薪假」或「失業」的問題,倘若進而影響到民眾繳房貸的能力,則滾雪球的效應與後果,可真難以想像!

 這一波的「股災」,包括新台幣對美元貶值的匯市波動,再到房市的「房災」,主計總處最近已將2015全年經濟成長率(GDP年增率)下修至1.56%,甚至還出現「保一」不易的預測。凡此,必然更加不利房市的未來發展。

 至於壓垮台灣房市的最後一根稻草,則是房屋稅的稅基和稅率同步調高,讓台北市豪宅市場急凍,而「重稅」的後遺症,是這股「冰風暴」正從台北市逐漸向外吹向新北市、桃園、台中、台南與高雄,此從最近高總價建案的買盤停滯即是最佳例證。

 雖然有不少專家、學者主張以重稅來抑制房市投機,惟其往往未顧及總體經濟的影響與經濟硬著陸的後遺症。

 就現階段而言,當務之急應是先穩住房市,避免硬著陸而重蹈金融業逾期放款比率急遽攀升之危機,至於稅制改革仍應以緩和漸進較為妥適。

Unknown

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