別管政府的幸福指數了 快找回你的千萬財富!

窩牛酋長Charles/就是要說給你聽


相信很多朋友透過很多不同媒體引述主計總處的國富調查統計資料,大意是我們國人的平均每人財富淨值約為736萬,而平均每戶家庭的家庭財富淨值竟然高達1,018萬,其中來自房地產的財富就高達482萬。
想當然多數的報導就會集中在,多數人對這樣的數字不但無感,甚至不可置信。其實原因也沒太複雜,主要是因為這個統計資料主要是一個平均值的概念,無法反應貧富間的差距。另外呢,在房地產部分的統計,基本上是以戶為概念,而非個人,而且反應了直接反映了這幾年公告現值的調漲。
簡單來說,在102年度以後,每戶家庭的財富,隨著公告現值的調升,增加了一筆48萬的升值財,但實際上每戶實際的可支配所得並沒有顯著的增加,對這樣的紙上富貴,國人自然也就無感了。

不過癥結點還不在這,我們還可以另外從營建署的統計資料來抓問題,在103年度第一季,台灣的住宅的總存量為908萬0484戶,其中自有住宅(一戶住宅)775萬9573戶(約佔85.45%),自有住宅(二戶以上住宅)則為40萬0214戶(佔4.40%),其他約92萬戶則為非自用。
換言之,絕大多數的國人所擁有的房產都只有一戶而且主要都是自用,就算隨著房地產價格飆升而伴隨資產升值,也不太可能變賣套利,特別是從103年以後,隨著新屋市場價格一路飆升,中古屋市場也拉出一波可觀的漲幅。
依據內政部103年的統計資料,大台北地區的房價所得比,台北市為16.16,新北市為新北市為13.02,遠高出全國平均值的8.46,也就是財富的被剝奪感在城市精華地區最為顯著,以薪資為主要收入來源的上班族,必須花上可支配實質年薪所得的13倍以上,才能在大台北地區有一個安身立命的房產。
最可憐的是,依據內政部的資料,房貸的負擔比率,新北市是55.67%,台北市則為68.63%,相較于全國的35.94%,顯然大台北地區的中產薪資階級是特別不幸福的一群。


好吧!痛苦的故事說完了,言歸正傳該如何找回你的千萬財富呢?

其實對人來說,重點不是你擁有多少的資產,因為資產的本身可能就代表著負債的概念(簡單會計概念:資產=負債+業主權益),帳面你開心擁有了一間千萬房產,背後隱含的也許就是一筆七、八百萬的負債,每個月辛苦打工賺來的錢,轉手又奉送銀行了,這也是幸福感被剝奪的源頭。更別提隨著市場轉向空方,房地產價格下跌,你的資產甚至轉為負資產,賣也賣不掉,每月還要繳房貸,真是情何以堪。
其實房地產跟股票投資差不多,最怕的就是你跟這筆投資產生了感情,犯了高買低賣跟不懂得停利、停損的失誤,更何況房地產的流動性還遠差於股票。
目前房地產逐漸轉向空頭市場,尤其近來政府打房,大幅調升各項房屋持有稅率,展望未來,升息趨勢也逐漸呈現,對於手頭上持有房地產的國人,著實壓力不小。但酋長認為這絕對不是一個壞事,持有一戶房產的人,如果未來持有成本已經超過合理負擔值,讓你覺得痛苦萬分,建議您儘速減持,增加現金部位,畢竟現在雙北地區的租金成本是相對低廉很多。
有兩戶以上的投資者,也不用再有任何不切實際的期待,是時候進行汰弱留強,停利、停損都是很必要的作為,畢竟能夠留在市場上才是重點。
至於有實質購屋需求的朋友,更可以趁這個時間進場選擇優質標的,但所謂的優質,可不代表便宜就是好!
酋長的很多朋友,滿腦子就想著撿便宜、要有自己的一間房,中了建商、代銷的話術,買了所謂低總價、小坪數的空間宅,或者中了重劃區美夢的圈套,而這些物件多半都有幾個大問題,包括使用面積不足,未來一旦有了家庭,根本不具實用性,而重劃區美夢也正式宣告破滅,超大的供給量,讓酋長的投資客朋友一個個慘遭套牢。

所以真正的優質標的還是要回歸到有剛性需求的地區,那要如何判斷呢?酋長建議大家花點時間看看點燈率吧!內政部每個年度都會公佈低度用電住宅跟新屋餘屋量的數字(http://pip.moi.gov.tw/V2/E/SCRE0104.aspx),非常值得參考。
老話一句,投資一定有風險!投資前請先做功課! 

Unknown

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