2016「高房價、高空屋、低收入。」開始反轉? 當蔡主席變身蔡總統以後!




窩牛酋長Charles/就是要說給你聽
2015 房市低檔盤旋,無法期待,大概已經成了全民共識,至少媒體每天是這樣告訴我們的。因此,酋長今天滿心期待地想看看未來的準總統蔡主席,能端出什麼樣的藥方。坦白說,除了動畫讓我很感動,內容卻是完全看不懂?#?不相信,有興趣的人可以自己看(http://www.storm.mg/article/66727)。
撇開一堆好聽的政治語言,大概的個結論就是,蔡主席要在8年在全台灣生出20萬戶的社會住宅,其中方案一是,北北基桃戶數16萬5000戶,其他縣市3萬5000戶;方案二是雙北市戶數12萬戶,桃園市是3萬戶,其他縣市5萬戶。

在這裡我要請大家先停一下,回頭看一下標題,為什麼呢?因為蔡主席的社會政策目標,開宗明義就是要解決高房價、高空屋跟低收入的問題,現在卻說要花八年的時間,注入16.5萬的社會住宅進入北北基桃都會區,倒底兩者有什麼關係呢?就讓我們繼續看下去。

第一  社會住宅哪裡來?  20-30%的容積獎勵將是建商、開發商的大利多?!


依據蔡主席的說法:社會住宅主要取得方式,60%到70%採新建,20%至30%透過容積獎勵,10%到20%包租代管。這番話讓酋長思索再三,究竟三個數字密碼代表什麼意義呢?既然要解決高空屋問題,為什麼60%-70%還是新建呢?至於20%-30%的容積獎勵顯然是對建商的利多(在政府近年對容積的管制下,僅剩海砂屋還有30%有容積獎勵),也就是說建商只要拿出樓地板面積的10%做社會住宅,就可以享有高容積的獎勵。對此,蔡主席還有另一段說法:不會在區段好、高價公有土地上,興建住宅賤賣出售,因為這是以犧牲公有財產的公共性,討好少數人的作法;會選擇在便利地點,透過興建、空餘屋,以及容積獎勵等方式,提供只租不售的社會住宅,優先協助青年和弱勢族群。
坦白說,如果綜合兩段的說法,大概就可以得到一個結論,在北北基精華地段的區塊,蔡主席的策略就是用容積獎勵的方式,用容積獎勵的方式,讓建商吐出10%的社會住宅配額,但是60%-70%的社會住宅還是透過政府新建的方式,在交通相對便利的外圍地區來興建。姑不論這個做法是否有效,但酋長認為這已經埋下一個重大的伏筆:就是鼓勵建商、開發商在精華區繼續新建住宅或是都更來取得容積獎勵這樣的做法其實跟解決空屋問題沒什麼太大的關係,倒是華固建設的洪總經理已經跳出來肯定蔡主席的做法了。說實話,以8年北北基16.5萬戶的數量來說,一年大約就是2萬戶,算30%取得容積獎勵,大約在精華區就有6千多戶社會住宅,但對建商來說卻多了2倍于此的精華區戶數容積,真可謂是大利多了!

第二  不能等閒視之的包租代管平台?

酋長認為有關蔡主席提出的包租代管平台概念,其實背後隱藏很多的殺招!
(一)給予稅率優惠吸引一般私有住宅屋主加入 讓地下化的租屋交易透明檯面化
私人屋主未來若加入政府成立的包租代管平台,未來地價稅與房屋稅將比自用住宅稅率;同時租金收入部分,也將以5%或10%稅率採取分離課稅。此外,屋主也無需擔心租金會因為是社會住宅而被低估,因為依照蔡主席的政策,初期社會住宅的雖然以市價七折、八折的價格租給弱勢族群,但是差額的部分,會透過社服預算補貼給私有屋主。但酋長關注的是,這樣的做法如果奏效,等於現在檯面下所有的私下租屋交易都會浮出檯面,在公開透明的平台下,從此租屋交易的價格將會徹底檯面化,進而影響整個市場的租金結構。
(二)逐步降低房價租金比 
以國外投資網站對台灣目前的「房價租金比」公式「房屋總價格/年租金」)的估算約為64倍,也就是說投資人大約要付64年的租金,才相當于房屋的價值,背後隱藏得意涵就是高房價所帶來的低報酬率。這樣的數字在以前因為沒有公開交易的資料跟市場,其實是很模糊的,長期以來被炒作的結果,也讓房價不斷地上揚,但是實際不是租不出去,就是租金報酬率低得可憐。因此,一旦蔡主席的平台建立成功,不僅租金報酬率開始公開、透明,更重要的是區域需求與供給的狀況現形,讓炒作投報率的房價落底,進而達到控制投機房價的目的,讓長期背離的房價租金比回歸正常化。



總的來說,酋長認為蔡主席的做法,根本上是一個兩面的策略,基本上還是正面鼓勵建商、開發商在市區進行都市更新與新建案的供給,但一方面卻又利用以租代買的公開社會住宅平台,來抑制租賃交易價格,間接影響整個不動產的交易市場。畢竟對於不動產的賣方來說,未來面臨一個課題,就是在產品的定位上以投資客為主力訴求的產品必須要退場,特別是在投報率相當透明的情況下,幾乎沒有操作的空間。賣方勢必要針對市場的需求,特別是剛性的自住客戶,提出相對合宜的產品,才能真正獲得成功銷售,進而消除目前市場上充斥的怪異產品,譬如挑高夾層小宅或是工業宅。然而這樣的做法能否奏效,由於還在政策概念階段,執行方法還不清楚,酋長不敢評斷,但是可以確定的是,蔡主席就任後,不動產的新透明時代即將到來。 

Unknown

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