【窩牛名家觀點】未來房價將連跌7年!?該怎麼看待這一波?未來房市該何去何從?

窩牛商辦網不動產分析師Riona/台北整理報導

  房市買氣持續低迷,全國平均30天銷售率僅勉強維持住1成。根據第二季國泰房地產指數季報顯示,桃竹地區、高雄市的30天銷售率竟然只有9.26%、8.44%,六大都會區最高、過去最熱絡的台北市也僅有約12.74%。計畫主持人花敬群解釋,目前房市仍處於反轉階段,未來國內外政經波動與房市賣壓將成為房市後續的關注重點。


  7月30日政治大學地政系教授張金鶚以顧問身分,重返國泰房地產研究案,本季調查結果顯示,台北市高價區推案每坪均價約91.18萬元,相較上季跌幅約9.43%,一季跌1成其實是相當可怕的事。

不過,張教授亦指出目前房市仍處於個案降價的初步階段,整體房市尚未受到顯著影響,建商甚至以送裝潢、家具及車位的方式變相降價,導致降價的現象還不明顯;而中南部房市仍在溫和盤整,未見明顯變化。不過,市場已經持續走冷,隨著買氣低迷的時間拉長,預期降價的風潮將會顯現,時間點可能落在明年總統大選過後,張教授認為,未來房市將修正5~7年,每年修正的幅度約5~10%。

  至於《住展》雜誌調查,全國新推建案有23個創區域新高開價,張教授則指出,開價是一回事,成交價又是另一回事,也有可能開價很高、議價空間也很大。

  因房地合一稅是6月初拍板定案,其實還沒有實際反映到第二季的調查,預期該新稅制的效益將在第三季顯現,也會讓房市出現變化。

  此外,德明財經科技大學副教授花敬群表示,第二季六大都會區30天銷售率僅1成,顯示整體房市買氣欠佳、建商的餘屋持續堆疊,若再加入近幾年持有稅調高的因素,其實建商的囤貨成本持續加重,未來若再加入金融機構對於房地產放款持續維持保守態度,甚至出現收傘動作,預期整體降價的壓力便會浮現。

  面對這樣的說法,國泰建設協理林清樑並不認同,林協理認為第二季北市高價區價跌約1成,可能是因為推案區位造成,外圍地區價格偏低並不代表價格就鬆動,因此,不能單看數字來分析,不過,可以確定的是短期內豪宅將退出市場。 此外,林清樑指出,建商推案價格是包括成本與合理利潤,其中土地成本沒有降價,即使原物料價格下跌,但是工資卻持續上漲,甚至出現缺工的現象,成本無法降低,房價如何下跌。


窩牛不動產分析師Riona想跳出來支持自己的教授!

過去許多人聽到張教授喊跌,都會認為那是空頭總司令發出不切實際的訊號,只是張教授的期望市場能朝價格趨緩的方向邁進所喊出來的口號。

  但時至今日,仔細審視張教授所提出的空頭觀點,張教授的論點基礎的確皆有其道理,只是房市前幾年適逢政府的土地增值稅、遺產稅大幅調降,使得台灣大量的資金回流,在政府沒有投資管道的配套措施下,這些資金在「有土斯有財」的觀念影響下,理所當然的流入不動產市場,投資性需求的推升與總體經濟的復甦,造成2009年起台灣房價的快速飆漲。

那所以這樣就表示房價是不合理飆漲嗎?當然不止!

 資料來源:整理自內政部不動產資訊平台

  不動產最終仍然應該回歸居住使用,一般來說,租房子的目的就是要居住(使用),所以租金可以視為不動產的使用價值,從上圖可以看出,台灣的政經首都台北市住宅價格不斷飆升,但租金卻紋風不動;並且房價漲幅也遠遠超過台灣的物價指數、每人平均所得,代表一般大眾的購買力其實並沒有達到房價水平。

換句話說,這些資訊告訴我們的是,房價的基本支撐面不足!

資料來源:整理自內政部不動產資訊平台

  一般人的所得水準、居住成本根本沒有跟上不動產價格的水準,驗證了這波房價高漲的背後,主要是資金回流到不動產市場的投資性需求。而現在房市趨緩、資金開始流動,當這些資金往其他市場移動,加上基本支撐面不足時,房價自然就會開始下降!

  而林協理認為土地價格並未下滑,因此建商不可能降價。但是,現在市場已經開始轉向,加上過去兩年由於今年7月1日限縮容積獎勵所造成的搶建風潮,導致目前市場上仍有許多在建中、新完工的建案在考驗市場的胃納量,對建商而言,相較於賣不出去、眼睜睜看著持有成本不斷堆疊,降價求售維持市場交易量已經成為其不得不執行的手段了!

至於房價下修時間有多長?幅度多大?

  基本上,不動產依然有自住需求存在,自用需求約占整體不動產買賣的70%,自住依然是不動產的主要購買主因,加上台灣的利率水準低、總體經濟尚且穩定,因此無須過於擔心台灣會像日本或愛爾蘭一般,房價跌入無底深淵。只是未來幾年房價的確會往下修正,並且在少子化的趨勢下,未來房價也應該只會回覆到正常物價水平,由供需決定價格,很難再出現2008~2013年間的飆漲狀況。

  因此,有自住需求的購買者的確可以開始看屋,新成屋因為可以看到實體屋況,並且不需擔心前屋主的維持狀況,依然是自住的首選,建議有需住需求的買方,可以趁市場轉向買方市場時,多看多聽多比較,並且在買房前多做功課,了解區域行情與自己的居住需求,找到屬於自己的家。

  至於投資客,不妨可以往投資型的商用不動產市場邁進,台灣目前的經濟發展穩定、市場相對中國大陸自由,許多想前往中國大陸的外商,多會選擇先進駐台灣市場,因此整體的租賃詢問度高;加上近來許多文創產業、網拍市場開始朝實體店面發展,以豎立其品牌價值,故未來商用不動產市場仍具相當的發展潛力。

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匿名

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