都說房市冷清,建商真的已經挫在等!?

窩牛商辦網不動產分析師Riona/真情報導

近來投資客、不動產相關業者哀鴻遍野,都說房市利多出盡,房市將跌;甚至名嘴的告白請大家以實價登錄八折出價,否則就不要買。但實際上價格真的跌了?房市真的有那麼差?

即便目前房市壟罩著一股冷淡的氛圍,許多建案都自稱降價求售、打折打到已經骨折,但從實際的數字來看,近五年來的預售市場平均成交單價仍持續上揚,房價根本沒有跌啊!


那麼讓人好奇的是,究竟建商直喊降價喊到哪裡去?

這就有趣了!讓數字來說話,可以看見今年雙北市預售市場的平均成交單價依然屢創新高,建商實際上依然無視於房市一片冷淡,用假降價的方式,勇敢創造高開價,再來號稱狠狠打折、呼天搶地,同時以降價、骨折等當口號,把買方騙上門;再不然就是只降開價卻不降底價。實際上打折後的價格依然與區域行情差不多,所以議價空間根本沒變,導致市面上出現非常多的「降價宅」,但民眾卻感受不到房價下滑的真相!而且這樣的案例有越來越多的趨勢...

造成這種現象的原因,主要還是因為過去房市景氣雖然有循環,但長期來看,房價其實從來沒跌過!從1989年市場資金過剩導致房價飆漲而引發的無殼蝸牛運動,當時台北市房價三十多萬已經被稱為天價,之後房市雖然也曾因為政府祭出多道管制而走了幾年空頭;可是,再看到今年的巢運,相同的訴求,不同的是,時值今日,台北房價已經高漲了三倍!三倍!三倍!

走了這麼多年的多頭市場,加上低利政策、土建融以及台灣特有的預售制度三大助力之下,讓建商在土地開發的過程中,根本毫無資金壓力,使得過去建案的銷售率大約達到三成,建商就可以輕鬆回本、完銷建案至少可以賺整整一倍!

這代表建商口袋已經養得夠深,當然不願意在此時真心降價求售!



當然,近年因為土地價格飆漲,建案回本需要的銷售率已經提高到了五成左右,但這只限於台北市近年取得的土地,如果是建商在相對低點取得的土地,或是蛋白區的土地,因為三大助力的關係,建商的資金壓力還是不高,因此,即使今年一月到八月間,建案平均銷售率大幅下滑,建商還是不願降價。

除此之外,都說「道高一尺、魔高一丈」,今年建商看到市場冷,乾脆就不在北部推案了!許多知名建商紛紛離開天龍國,而選擇到中南部或海外市場發展,讓台北市上半年的推案量創下近二十年來的新低;新北市雖然受到搶建潮影響,但是對房市長期依然抱有樂觀心態,價格依然僵持著。

對於有需求的民眾,地段好、品質佳的產品依然是購屋首選,在供給減少的情況下,民眾的選擇相對稀少,市場的賣壓自然就降低很多,房價也相對難以大幅下跌。


再觀察近兩年累計使用執照與建築執照核發宅數佔住宅存量比例,台北市之住宅供給過剩問題,係北部地區狀況最輕微者,表示台北市的土地資源稀少,已使得住宅供給趨緩,雖然投資狀況的熱絡程度下滑,但短期內仍有基本需求支撐。


那購屋需求的支撐力足夠嗎?

從近十年的結婚登記對數來看,現在大家只是不願意生孩子,並沒有不願意結婚阿。既然家庭戶數增加了,當然就有住房的需求。雖然目前人口紅利不再,但少子化對房市的衝擊短期間還不會發酵,所以未來幾年間縮手的會是投資客,市場需要的是小坪數住宅,一般夫妻居住仍會需要正兩房類型的產品,因此近來小資宅的去化率依然不錯;受到此波房市衝擊的,主要還是那些大坪數、地段較差的產品。

因此,建議有需求的民眾,看到喜歡的、不錯的產品依然可以下手,畢竟買房子不是在買菜,每間房都不一樣,不是每一間都符合自身需求,Riona近來也遇到一些抱持觀望態度的自住客,想等明年降價、屋主撐不住再進場;甚且只是猶豫幾天而已,結果看上的房子就已經賣掉了,才感到後悔不已,急著詢問社區還有沒有待售物件。

只能說,那些告訴你價格殺不下來就不要買的名嘴,並不會為你買不到房子的事情感到扼腕或負責,自己的房子自己看!不買房你還是得租房,租來的房子永遠是別人的,為了別人的一句話而錯失了可以住幾十年的好房,該如何抉擇,還是要回歸大家心中所屬!


最後,Riona要提醒大家,大咖建商出走,購買房屋時就要更加謹慎!現在市場上依然有許多「一案建商」,房子賣完也就關門了,未來屋況有問題求助無門!在這波景氣下滑過程中,羊毛出在羊身上,這些建商為了讓民眾有感降價,會讓建材成本一同降低,但是房子買來是要住幾十年的,想好自己未來15年左右的居住環境與條件需求在哪邊,多花點錢,選擇有口碑的建設公司,用合理的價格買間好的避風港,還是比什麼都重要!

Unknown

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