近來新光曼哈頓大樓與新光A8接連流標，讓大家覺得下半年商用不動產市場的景氣果然堪慮，認為這麼優異的案子怎麼會流標。但是，這兩個物件真的有這麼優秀嗎？讓Joanna來一一分析，還志玲姊姊一個清白！
標售前，市場上對於曼哈頓潛在買主的臆測，包括三大主力壽險業、國內自用需求產業以及外資。
當時，依據Joanna的觀察，在所有的潛在買主中，僅以外資較有機會出線，理由包括──
第一 ：壽險業者在受限2.875%投報率限制的門檻下，已經確定提前出局。畢竟以本案底標價90億來計算，投報率僅在2%上下，壽險業者根本不可能投標。
第二：國內自用需求產業。目前曼哈頓有九成的高出租率，雖然業者表示未來其中將有四層釋出，可能吸引自用型買盤，但整體標售金額高達90億，在多數樓層又出租的情況下，對於有立即企業總部需求的企業，實在不是一個划算的標的。因此，自用方機會並不高，並且有自用需求的外商多半傾向租買較具名氣的新興大樓，或是購買整層，作為進軍台灣與接待客戶的門面。因此，除非有自用戶願意先收取租金收益，再等2-3年逐步收回解決，否則本案實在也不吸引自用需求者。
第三：以穩定收益報酬率為主要目的之外資投資人。主要曼哈頓在信義計劃區D區（等同商三，一二樓可做餐飲業零售業與日常服務業，其他樓層則可作辦公室），相較於信義A8所在的A區（百貨、商場），因用途較為多元，未來更容易出租取得穩定的收益。依照目前其標售的底價90億與目前合理的租金收益來看，報酬率可達2%以上，加上產權獨立、具有土地價值。參考過往外資在台灣的投資手法，不難透過銀行槓桿取得低廉的資本，再透入這樣穩定的標的套利。
因此，Joanna認為僅外資較有可能出線。但是，本案的租約不夠長穩，且所處位置也不在辦公精華區，加上近來全球經濟景氣不佳，國內外更有許多投報率較高的個案，因此流標並不令人感到意外。
至於信義A8與曼哈頓相較，壽險業者已受限于2.875%報酬率而一樣早已確定出局！
再加上A8屬於信義區A區，在使用用途上已受大幅受限，又帶有中長期租約，任何屬自用型的買盤縱然買下，也不可能有任何立即性的規劃，而僅能先行收取租金收益。
此外，A8所處位置尷尬，已被廣告效益較高的A4、A9、A11包圍。而百貨商場業者當中，最有可能會有興趣的微風廣場已經進駐，很難想像其他百貨業者會有進駐的意願；
若欲與投資頂級飯店，誘因周遭已經有W Hotel、寒舍艾美與寒舍艾麗酒店，競爭相當激烈又無法立即加入戰局，未來變數多，因此可預期的報酬率不夠吸引人。
所以，信義A8根本不是什麼志玲姊姊帶嫁妝的優秀物件，標得後幾乎只剩下穩定投報率這個賣點，再加上標售底價高達280億，貸款門檻高、資金投入更高，一般國內買家可能因此卻步，因此仍以外資才有可能性。但是，基於A8所處位置的尷尬與用途限制等原因，Joanna相信此次新光拋出A8是在試水溫求曝光，流標根本是勢在必行，雖然近期又傳出新光打算降低底價再次標售，但若新光真的有意出售A8，比較可能的做法應該是改採私下議價的方式來進行，這也是近年來商仲業者慣用的手法，先以投標炒熱議題，最後再用私下議價達成成交的目的！
