平平是指標案卻只有新光接連流標..真的是冷到志玲嫁不掉?

窩牛網特約專欄作家Joanna/首次曝光報導



近來新光曼哈頓大樓與新光A8接連流標,讓大家覺得下半年商用不動產市場的景氣果然堪慮,認為這麼優異的案子怎麼會流標。但是,這兩個物件真的有這麼優秀嗎?讓Joanna來一一分析,還志玲姊姊一個清白!

標售前,市場上對於曼哈頓潛在買主的臆測,包括三大主力壽險業、國內自用需求產業以及外資。
當時,依據Joanna的觀察,在所有的潛在買主中,僅以外資較有機會出線,理由包括──

第一 :壽險業者在受限2.875%投報率限制的門檻下,已經確定提前出局。畢竟以本案底標價90億來計算,投報率僅在2%上下,壽險業者根本不可能投標。

第二:國內自用需求產業。目前曼哈頓有九成的高出租率,雖然業者表示未來其中將有四層釋出,可能吸引自用型買盤,但整體標售金額高達90億,在多數樓層又出租的情況下,對於有立即企業總部需求的企業,實在不是一個划算的標的。因此,自用方機會並不高,並且有自用需求的外商多半傾向租買較具名氣的新興大樓,或是購買整層,作為進軍台灣與接待客戶的門面。因此,除非有自用戶願意先收取租金收益,再等2-3年逐步收回解決,否則本案實在也不吸引自用需求者。

第三:以穩定收益報酬率為主要目的之外資投資人。主要曼哈頓在信義計劃區D區(等同商三,一二樓可做餐飲業零售業與日常服務業,其他樓層則可作辦公室),相較於信義A8所在的A區(百貨、商場),因用途較為多元,未來更容易出租取得穩定的收益。依照目前其標售的底價90億與目前合理的租金收益來看,報酬率可達2%以上,加上產權獨立、具有土地價值。參考過往外資在台灣的投資手法,不難透過銀行槓桿取得低廉的資本,再透入這樣穩定的標的套利。

因此,Joanna認為僅外資較有可能出線。但是,本案的租約不夠長穩,且所處位置也不在辦公精華區,加上近來全球經濟景氣不佳,國內外更有許多投報率較高的個案,因此流標並不令人感到意外。



至於信義A8與曼哈頓相較,壽險業者已受限于2.875%報酬率而一樣早已確定出局!

再加上A8屬於信義區A區,在使用用途上已受大幅受限,又帶有中長期租約,任何屬自用型的買盤縱然買下,也不可能有任何立即性的規劃,而僅能先行收取租金收益。

此外,A8所處位置尷尬,已被廣告效益較高的A4、A9、A11包圍。而百貨商場業者當中,最有可能會有興趣的微風廣場已經進駐,很難想像其他百貨業者會有進駐的意願;

若欲與投資頂級飯店,誘因周遭已經有W Hotel、寒舍艾美與寒舍艾麗酒店,競爭相當激烈又無法立即加入戰局,未來變數多,因此可預期的報酬率不夠吸引人。

所以,信義A8根本不是什麼志玲姊姊帶嫁妝的優秀物件,標得後幾乎只剩下穩定投報率這個賣點,再加上標售底價高達280億,貸款門檻高、資金投入更高,一般國內買家可能因此卻步,因此仍以外資才有可能性。但是,基於A8所處位置的尷尬與用途限制等原因,Joanna相信此次新光拋出A8是在試水溫求曝光,流標根本是勢在必行,雖然近期又傳出新光打算降低底價再次標售,但若新光真的有意出售A8,比較可能的做法應該是改採私下議價的方式來進行,這也是近年來商仲業者慣用的手法,先以投標炒熱議題,最後再用私下議價達成成交的目的!

Unknown

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