【房產新鮮事】專家傳真-台灣房市 關鍵的下一年

作者劉佩真 台灣經濟研究院產經資料庫副研究員 | 中時電子報 – 2015年11月24日

展望2016年,台灣投資房地產的輕稅時代已成為歷史,除了2016年房地合一政策將開始正式實施外,主要是房地產持有稅中的地價稅將有所上漲,事實上,每三年調整一次的公告地價,2013年雙北市各調漲5.54%、10.72%,而累積三年動能一次調足的公告地價,預計2016年的調幅恐相當有感,研判所有權人2016年地價稅將會提高,並且連帶影響以土地公告地價成數做為租金支付依據的地上權土地及使用權住宅。


值得留意的是,2016年房市資金仍會持續從國內轉往海外市場,首先在個人於海外置產方面,近年來台灣因高房價民怨引來官方藉由金融與財稅政策來調控房市,間接導致投資人到國外置產,即便2015年下半年國內房市政策已略有朝向鬆綁的跡象,但在美國Fed升息在即、房市輕稅時代歷史已過、房市景氣持續下探的預期之下,這股海外買房潮恐至2016年仍未退燒,而國人投資海外房地產以日本、馬來西亞、泰國、柬埔寨為主。

其次,在法人海外置產方面,2015年9月24日金管會宣布仍維持保險業新購不動產最低報酬率公式,央行降息半碼後的最低要求報酬率為2.805%,顯示報酬率微幅下降0.07個百分點,此對於商用不動產的交易情勢並無幫助。事實上,2015年第三季國內保險業者尚可投資不動產的餘額高達3.96兆元,較2014年同期成長16%,漲幅相當迅速,顯示游資仍相當充沛,惟因國內政府當今針對壽險業投資國內商用不動產的限制,且主要都會區價格偏高,故國內壽險業者恐將持續將投資資金大量外流至海外高投報率的都市;總計2014年台灣法人及個人海外購買房地產達740億元,2015年上衝900億元,而2016年海外買房規模將有機會突破千億元大關。

綜而言之,有鑑於台灣房市稅負將加重,以及配合金管會要求各家銀行必須於2016年底前將不動產放款備抵呆帳由1%提高至1.5%,可預期2016年國內銀行的房貸政策難有明顯放鬆的空間,甚至不排除國銀房貸業務2016年將正式進入負成長(特別是2016年房地合一政策正式上路,投資客將縮手,連帶相關的房貸業務也將持續萎縮),更何況住宅市場將需面對庫存去化的問題,特別是新北市、桃園市、高雄市等龐大餘屋持續累積的問題更值得擔心。

故2016年國內整體住宅交易量恐將延續2014∼2015年衰退的態勢,且房價也存有下修的空間,故住宅市場將為量縮價跌的局面,住宅景氣相較於2015年將呈現進一步衰退態勢。

值得一提的是,上市櫃不動產開發商整體獲利能力已有惡化的疑慮,況且房市流動性一旦不足,將會造成不動產開發商的財務壓力,是否引發壞帳的產生,此皆是後續持續觀察的重點;而有鑑於2016年國內房市恐將持續下修,不動產開發商除祭出減量經營策略來因應外,因未來資金回收恐短少,故廠商未雨綢繆,藉由啟動籌資計畫來替未來二、三年後的營運預備資金,以便在僵持的時局中打持久戰。

至於不動產仲介業者方面,由於2016年國內房市整體交易量恐將持續面臨萎縮的態勢,因此不動產仲介業仍是首當其衝,在此情況下,不動產仲介業者除持續進行品牌資源重整、再造與優化的工程之外,也紛紛到海外擴點展店求生機。其中信義房屋2016年將赴吉隆坡成立直營門市,後續也會結合中華賓士、中華置地及住商不動產共同銷售大馬物件;至於台灣房屋2016年1月將在美國第五大城鳳凰城設立北美第三家門市,主要著眼於當地不動產具有長期投資效益,未來將強化台、美優質房地產進行雙向流通;另外21世紀將持續推動在泰、菲、越等地成立授權加盟總部,也爭取台灣不動產仲介業者到東協國家展店。

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