2016年房市將爆法拍交易潮!?那些專家沒有告訴你的是.....

窩牛網特約作家Joanna/挑戰對自己外貿超有自信的投資客報導

日前,知名投資客大聲呼嘯:「房地合一上路將啟動法拍潮,2016將出現大量法拍移轉!」這兩日,房仲業者亦高呼近兩個月來北市法拍屋大增,認為這個趨勢將會持續加劇,並影響周遭行情、拉大房價下修的壓力。

法拍屋數量增加,代表的是銀行放貸違約數量增加,法拍屋市場向來被視為房市景氣的反向指標。但是,這波房市修正期,法拍市場真的會爆出大量與移轉潮嗎?讓我們繼續看下去...



從內政部公布的拍賣移轉件數與金額來看,相較於民國98年的金融海嘯時期,目前的拍賣件數與拍定總額依然遠不及當時的水準,兩個月的法拍屋數量上升實在不能代表什麼,投資客與房仲藉此數據大喊房市慘淡、法拍爆增、房價要崩盤了,其實是因為現在建商與投資客依然不願有感降價,因此這些說法的背後,主要目的其實是在呼籲賣方降價、買方看屋以支撐房市!

那麼為何此波房市不容易爆出法拍潮呢?
關鍵點當然在於建商與投資客的口袋夠深!

過去之所以會爆出法拍潮,主要都是房市與經濟表現不佳,導致小投資客與自住客撐不住,無力清償貸款而造成法拍屋大量增加,接著許多投資客進場接手,將法拍屋動動手腳再行轉手,所以法拍市場應該是房市的落後指標,並不會在明年就爆出大量。況且,金融海嘯過後的此波房價飆漲,主因是來自於政府為救經濟,將遺產稅與土增稅的大幅調降加上低利環境,使海外資金回流,政府又沒有提供足夠的投資配套,使這些熱錢大量流入房市。

換句話說,這次的投資客的口袋不但都相當深,這些投資客大多都不缺錢,也還在觀望未來的市場走向,更不願破壞市場行情,當然也就不急著降價,就是因為投資客不降價、市場交易量縮,業者當然要趕緊呼籲投資客啊!
而投資客連降價都不急了,怎麼會急著拋到法拍市場?更何況,房價短期內漲到那麼高,大喊「慘賠」5,000萬的投資客,事實上根本是因為房價凍漲而「少賺」,撐不住的小戶占比不高,既然不缺錢又沒賠錢,怎麼會輕易違約放任自己的資產價值下跌!?


除此之外,也有知名房產專家指出,新成屋頻頻被法拍,代表投資市場崩潰現形,認為投資客看到房市修正會直接放任投資物件被法拍,而且此波多頭使得銀行大量超貸,反正行員大不了辭職退休根本無需負責,所以法拍價格才會居高不下,投資客拋出的意願會非常高昂。

但事實真是如此嗎?銀行真的會隨便放貸?房貸是銀行主要的資金投放位置,怎麼可能輕易給予方便甚至隨便!從內政部的調查結果顯示,此波房市高峰期並沒有使得銀行的平均放貸金額飆升、甚至銀行逾放比相較於金融海嘯時期仍然位於相當低的位置,所以那位專家的擔憂實際上並未真的發生,銀行的內部控管並沒有那麼差勁!多數投客也不會那麼隨便!


再來,還有一個重點是購屋動機,雖然都說房市投資盛行,但從內政部營建署的住宅需求動向調查結果來看,購屋動機屬於投資的比例向來都僅占整體購屋需求的10%~25%,即便是台北市,整體的房市投資程度也僅約31.4%,可以看出房市需求依然是以自住為主,未來房市也會回歸自住為主流,既然投客都說現在是買方市場、不看好未來幾年的房市已出逃了,他們真的會願意回來投資法拍?

未來這波房市反轉,房價將以溫和的結束十多年的多頭市場,因為仍有自住需求支撐,加上以央行降息的態度來看,政府祭出打房政策的機會不大,待房地合一稅與總統大選等不確定因素排除後,原本還在觀望中的買方出手意願將會提升,房市泡沫的機率低。特別生活機能與工作機會主要仍集中在台北市,因此抗跌性相對較足,未來房價的修正幅度也相對有限!



綜合上述,既然目前市場上建商與投資客的口袋仍深,市場也還有自住需求支撐,加上央行降息使得未來打房預期心理下降,短期內法拍要爆大量恐怕也沒那麼容易!再者,既然說投客已經出逃,還說法拍價格並沒有真的比較低,未來回歸自住需求為主、套利空間不大,那麼2016年的法拍市場投資量要從何爆出呢?

Unknown

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