房市回穩 房地合一稅有利多多

窩牛網特約作家 Joanna/利多多報導


房地合一稅將在明天(2016年1月1日)正式上路,還沒在今年12月25日前將完整資料送到地政事務所辦過戶的買賣交易,就已經不適用舊制了,等同於現在送件都得改用新制了。

由於訂有日出條款,2016年1月1日實施前取得、且持有屆滿2年者都適用舊制,加上房地合一是有獲利才繳稅,因此絕大多數屋主都沒有適用新制的問題。而奢侈稅也同步退場,因此未來買賣房屋也就沒有奢侈稅的問題囉!

有些人說,房地合一稅會讓明年房市因此暴跌、有些人說這是買房的好時機、有些人說還沒奔逃的投資客會因此死很慘... ...究竟房地合一稅對誰有利?對誰不利?


房地合一制對非自住客持有公寓或者土地持分高的大樓影響較大。預估有99%的屋主根本不受新制影響,甚至對七大類族群有利。

這四類族群分別是:
1、出售房產沒有獲利者或者獲利在5%以下者,根本沒有繳稅或繳很少稅。
出售房地金額,扣除房地取得、改良及移轉等成本,若為負數,則免繳稅款。另3年內,若再有其他交易獲利,得先減除上筆損失金額、及土地漲價總數額,來計算課稅所得。

2、台北市的高級住宅新制可能較划算,主要是因為台北市被調高路段率、房屋標準單價的大坪數高級住宅,舊制售屋所得併入個人綜所稅、適用40%∼45%稅率;但2016年新制上路,只要持有超過2年即可適用20%稅率,反而划算。

3、長抱族、只有自住一戶,賺400萬元以下,不過;第一個適用400萬元免稅必須持有至2022年才會出現。
個人或其配偶、未成年子女,在該房地設有戶籍、持有並具居住事實,且無出租或其他營業用途,且連續居住滿6年,即可享有400萬元免稅額優惠,出售獲利超過免稅額,僅就超額部分,按10%稅率課徵,但6年僅能使用1次。

4、換屋族、重購屋可以退稅者,符合自住條件,且自住房地出售的前1年,無營利用途之條件。民眾2年內不論先買後賣、先賣後買,都可申請重購退稅。若小宅換大宅,可享全額退稅;大宅換小宅,可依比例退稅,但前提是房地5年內不得轉作其他營業用途。

5.新制上路前持有不動產的所有權人,由於房地合一具日出條款,只要持有2年以上,大多數的屋主都不會適用房地合一,而是適用舊制。

6.新制上路後持有未滿2年的不動產所有權人,因為奢侈稅在房地合一上路後同步落日,相較於過去不論賺賠都按照售價課徵10-15%,針對獲利的35-45%課稅顯然須納較低的稅,因此預估明年大選後可能會出現一波拋售潮。

7.法人置產,依新制規定法人的房地合一適用稅率為17%、併入營所稅結算申報。比舊制最高繳45%綜所稅優惠,但售屋獲利還要負擔未分配盈餘加徵10%的稅,實際可能要繳到25.3%的稅率。相比若個人非自用住宅出售,持有2年以上稅率20%,相對優惠。

無論如何,房市已經逐漸在修正了,對自住客來說,價格與所得稅都不應該是重點,重點應該是擺在自己想住什麼環境、工作與學居的地點考量,更重要的是,房價漲或跌都還是要有地方住,除非需求改變了,否則房價漲跌也不過是個數字,根本也不可能賣屋!

如以房價正在高點往下觀察,若住滿6年、獲利不超過400萬的自住客不必繳稅;超過400萬元部分稅率10%,經小換大或重購退稅機制,有機會比舊制還划算;至於非自用住宅者,稅率為15%∼45%,如果賠錢或沒賺錢也不必繳稅,所以根本無須過於擔心新制稅賦的問題。
因此大家還是趕快趁這波修正期趕快看屋,繳出去的租金是消費、買下來的房子是資產!

行銷

Phasellus facilisis convallis metus, ut imperdiet augue auctor nec. Duis at velit id augue lobortis porta. Sed varius, enim accumsan aliquam tincidunt, tortor urna vulputate quam, eget finibus urna est in augue.