房地合一稅將在明天(2016年1月1日)正式上路,還沒在今年12月25日前將完整資料送到地政事務所辦過戶的買賣交易,就已經不適用舊制了,等同於現在送件都得改用新制了。
由於訂有日出條款,2016年1月1日實施前取得、且持有屆滿2年者都適用舊制,加上房地合一是有獲利才繳稅,因此絕大多數屋主都沒有適用新制的問題。而奢侈稅也同步退場,因此未來買賣房屋也就沒有奢侈稅的問題囉!
有些人說,房地合一稅會讓明年房市因此暴跌、有些人說這是買房的好時機、有些人說還沒奔逃的投資客會因此死很慘... ...究竟房地合一稅對誰有利?對誰不利?
這四類族群分別是:
1、出售房產沒有獲利者或者獲利在5%以下者,根本沒有繳稅或繳很少稅。
出售房地金額,扣除房地取得、改良及移轉等成本,若為負數,則免繳稅款。另3年內,若再有其他交易獲利,得先減除上筆損失金額、及土地漲價總數額,來計算課稅所得。
2、台北市的高級住宅新制可能較划算,主要是因為台北市被調高路段率、房屋標準單價的大坪數高級住宅,舊制售屋所得併入個人綜所稅、適用40%∼45%稅率;但2016年新制上路,只要持有超過2年即可適用20%稅率,反而划算。
3、長抱族、只有自住一戶,賺400萬元以下,不過;第一個適用400萬元免稅必須持有至2022年才會出現。
個人或其配偶、未成年子女,在該房地設有戶籍、持有並具居住事實,且無出租或其他營業用途,且連續居住滿6年,即可享有400萬元免稅額優惠,出售獲利超過免稅額,僅就超額部分,按10%稅率課徵,但6年僅能使用1次。
4、換屋族、重購屋可以退稅者,符合自住條件,且自住房地出售的前1年,無營利用途之條件。民眾2年內不論先買後賣、先賣後買,都可申請重購退稅。若小宅換大宅,可享全額退稅;大宅換小宅,可依比例退稅,但前提是房地5年內不得轉作其他營業用途。
5.新制上路前持有不動產的所有權人,由於房地合一具日出條款,只要持有2年以上,大多數的屋主都不會適用房地合一,而是適用舊制。
6.新制上路後持有未滿2年的不動產所有權人,因為奢侈稅在房地合一上路後同步落日,相較於過去不論賺賠都按照售價課徵10-15%,針對獲利的35-45%課稅顯然須納較低的稅,因此預估明年大選後可能會出現一波拋售潮。
7.法人置產,依新制規定法人的房地合一適用稅率為17%、併入營所稅結算申報。比舊制最高繳45%綜所稅優惠,但售屋獲利還要負擔未分配盈餘加徵10%的稅,實際可能要繳到25.3%的稅率。相比若個人非自用住宅出售,持有2年以上稅率20%,相對優惠。
無論如何,房市已經逐漸在修正了,對自住客來說,價格與所得稅都不應該是重點,重點應該是擺在自己想住什麼環境、工作與學居的地點考量,更重要的是,房價漲或跌都還是要有地方住,除非需求改變了,否則房價漲跌也不過是個數字,根本也不可能賣屋!
如以房價正在高點往下觀察,若住滿6年、獲利不超過400萬的自住客不必繳稅;超過400萬元部分稅率10%,經小換大或重購退稅機制,有機會比舊制還划算;至於非自用住宅者,稅率為15%∼45%,如果賠錢或沒賺錢也不必繳稅,所以根本無須過於擔心新制稅賦的問題。
因此大家還是趕快趁這波修正期趕快看屋,繳出去的租金是消費、買下來的房子是資產!