【房產新鮮事】 風評:329檔期房地產復活?建商騙你的啦!


作者主筆室 | 風傳媒 – 2016年4月5日 上午11:01



年初奄奄一息的房地產,在傳統所謂的「329檔期」中,傳出來客數、成交率都大幅增加,建商說房地產已是谷底,「要買要快」。真的嗎?

房市要好,有幾個基本條件,一個當然必須是基本面的需求遠高於供給,另一個是資金、游資多到暴,再來是經濟表現好。如果用白話文來說,就是先看人口增加率,以此與供給面相比;再來是看房價與所得相比情況,民眾所得必須持續增加才有能力負擔購房支出;而如果再來一次台灣錢、淹腳目,當然也有助房市。

事實上,所有的指標數據都對房市未來表現不利。

台灣出生率持續下滑,過去每年新生兒有40多萬,現在剩下20萬左右,因此十多年後,這些新生兒成年後會有購屋需求的數量,就較過去砍了一半。如果不看這麼遠,現在的大學生的年代,新生兒數目已降到30萬以下了,如果再考慮到這幾年其實到中國等地方工作者數目大幅增加,國內房市的基本需求已比過去大幅減少。

而近十多年國家薪資與所得停滯,但房價則因為資金行情加上投機客炒作,一路飆漲,讓台北的房價所得比飆上接近全球最高的14-15倍,大部份年輕人都買不起房子了。至於經濟表現,去年經濟成長率不到1%,今年官方預測1.47%─但大部份民間智庫認為無法達成此成長率,「保一」恐怕仍有問題。

過去拉升房價的主力─投資客,在房價已高、看衰前景、及房地合一稅今年上路等因素下,大部份投資客都已退場觀望。展望今年、甚至到明年,都看不到國內所得大幅提升、經濟反轉上揚的跡象。

這也代表正常的基本需求難以增加─特別是在現在的高房價下,年輕人的購屋需求不會出來,除非房價跌幅多到能帶動換屋與年輕人的購屋需求。

至於房市供給方面,去年房市其實已走入空頭,全年成交量掉到29萬戶,是14年來最低紀錄,即使抗跌性高的雙北、甚至所謂的「蛋黃區」,都已出現量縮價跌現象。而去年的預售屋平均銷售率,以購屋問題嚴重的北台灣而言,低到只剩下32%─不但比2014年的43%低了10個百分點,更不能與2012年、2013年動輒8成的銷售率相比。

這是什麼意思?就是即使不提官方調查說台灣已有「百萬空屋」這件事,建商去年在北台灣賣不出去的房子就占其推案的近7成,以房數來看,去年就有3.1萬戶未售出。而建商每年都會推新案,雖然推案量已較過去房市多頭年代減少,但以目前的價格與市場情況,銷售率不會太高,供給過剩情況只會更嚴重。

再展望未來,520新政府上台後,準備大推20萬戶公宅,供過於求情況會更嚴重,建商想拉抬房價─或只是支撐房價,將更困難;再來調高遺贈稅率由10%到20%,那些富人的錢大概又要長腳悄悄跑掉一些。此外,兩岸關係預料進入冰凍期,兩岸經濟互動減少、陸客來台衰退,這又會影響到經濟及對商用不動產的需求。

綜合所有因素看,除了央行不再打房之外,幾乎看不到任何有利房市的因素。國內房地產界著名的戴德梁行董事總經理顏炳立對房市的預估是:8年寒冬的開始,先緩跌4年、再盤整4年。大部份超過5年以上的預測是容易失真,因此或許建商難以接受這項「8年寒冬」的預測。但台經院年初的預測則是今年房價要下修1成─包括之前房仲業者的預測亦如是;至於房市空頭市場的時間,大概預測值是在3年左右。

所以,不論建商如何吹噓329檔期的成績,如何高喊房市要反轉了,要有意購屋者趕快進場,都不必相信。慢慢看、耐心等,建商受不了、投資客被「抬出市場」時,房價會有更明顯的下修,這時才是該考慮購屋的時候。

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