【房產新鮮事】「舊屋改建為何是政府的責任?」 破解都更綁房價 先搞清楚為何都更


尹俞歡 | 風傳媒 – 2016年4月18日

現行都更政策帶來的被迫遷移,以及房價與都更緊緊綁在一起的現象,並不是無解的難題。學者主張,政府應透過限制更新後房屋坪數、折價抵戶等方式,為都更造成的遷出問題「補破網」;而為了根絕台灣房價和都更過度連動的現象,政府可能也得考慮全面翻修都更機制,對有立即公共危險的地區祭出蘿蔔、棒子,私人房舍改建就留給民間自己慢慢談。
限制坪數、折價抵戶 減少被迫移出



要避免原住居民不會因為都更而被迫搬走、進而引發仕紳化現象,OURs都市改革組織秘書長彭揚凱以紐約為例指出,市府若可有效要求開發商在蓋新房時維持小坪數房屋的一定比例、不可通通設計成豪宅,應該就可以大幅降低居民因分不回來房屋而被迫移出的情況。

OURs都市改革組織秘書長彭揚凱建議,政府若能限制都更後小坪數房屋的比例,應可大幅降低居民因分不回來房屋而被迫移出的情況。(資料照,陳明仁攝)

而更新後新增的居住成本,彭揚凱則以OURs為南機場整宅所做的規劃案為例,建議建商和居民可考慮以折價抵戶方式解決。彭揚凱解釋,若一住戶原有的權利價值可以換20坪的房子,是否可考慮換小一點的房子,再將差額轉換成現金、或預付未來20年的管理費。此外,若之前有要求建商規劃不同大小的房型,應該也能有效降低管理費。
共創基金或政府擁房產 再轉租弱勢

對於無產權、無法參與分配的租戶,政大地政系教授孫振義則思考,既然建商通常只關注有所有權、必須在合約上簽名的人,國家應可以藉其他社福機制照顧隱性受害者。孫振義也提出大膽建議,是否能在每個都更案裡保留幾戶,由所有權人共創基金承購、或由實施者捐贈讓政府擁有所有權,再把房子轉租給弱勢,讓原租戶繼續住下來。

為保障弱勢租戶,政大地政系副教授孫振義建議,由所有權人共創基金承購新屋,再把房子轉租給弱勢。(孫振義提供)
涉及公共利益者 由政府強制都更

至於要解開與都更環環扣連的房價問題,專家則主張重新檢討都更邏輯。「講清楚一地要都更的原因是政府的責任,而不是建商!」彭揚凱強調,老屋換新應有不同層次,涉及公共利益、急迫且必要的案子,政府責無旁貸,應同時祭出蘿蔔棒子、也就是容積獎勵跟強拆。

文化大學市政暨規劃學系講師王章凱也以東京為例,指出若東京市政府認定一處有公安問題、需要改建,會由政府出資買下產權,再進行都更。他也大膽建議,若都更是為公共利益,應該視為是政府要負擔的成本,何不由全民出資來做、再由大家共享利益?

文化大學市政暨規劃學系講師王章凱建議,若都更是為公共利益,應該視為是政府要負擔的成本,何不由全民出資來做、再由大家共享利益?(王章凱提供)
不涉公安的改建 留給地主慢慢談

至於其餘不涉公安的的房屋改建,涉及不同地主間的協議,彭揚凱認為應讓這些地主慢慢協商、自己談,談不成就繼續談,政府根本沒必要介入強拆。「房子舊了要改建,為何是政府的責任?」王章凱也開玩笑的說,依這樣的邏輯,25年以上的車輛開上高速公路也會有危險,政府是否也會考慮幫民眾換新車?
只討論「一坪換幾坪」 都更還剩下什麼?



王章凱觀察,房地產對台灣人的意義不止是財產,更是財富傳承的媒介、彰顯社會地位的工具,如果房子能隨翻新而增值,當然能讓不少人開心,「但都更除了讓房價上漲之外,能不能有別的功能?」王章凱指出,若從整個都市的角度來看,都更應該不是只讓房價上漲,而是全面提升生活品質環境;接著透過競價機制、也就是大家為了擠進更好的地方生活願意付更高的價錢,再把房價撐上來。因此除了分出輕重緩急、用對政策工具,或許同樣該警覺的是,當與都更有關的討論只剩下「一坪換幾坪」的時候,我們究竟期望都更能為這座城市帶來什麼?

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