【房產新鮮事】報稅全攻略! 賣屋注意3大新規定

好房網News編輯中心/台北報導

又要報稅啦!不動產的購屋、售屋行為,於綜合所得稅的申報時皆有節稅的方式與空間,納稅義務人除須了解稅法相關規定外,也必須著手準備相關的證明文件,才能於所得稅申報上爭取最有利的節稅空間。

又到了報稅季節,掌握買賣屋報稅細節才能省荷包(好房資料中心)

此次報稅為104年有處分不動產者,還不需要考慮105年才上路的房地合一稅,故售屋適用舊制,出售房屋所得應列為財產交易所得申報,永慶房產集團契約部經理陳俊宏指出,綜合所得稅的各類申報項目之中,與不動產購售屋相關大致可以分為二大類:

1.售屋:財產交易所得、財產交易損失、重購自用住宅扣抵稅額。

2.購屋:自用住宅購屋借款利息扣除額、重購自用住宅扣抵稅額。

此外,在售屋部分,今年報稅有幾項新規定需要特別留意:1).核實認定課稅,2).若出售的房屋為豪宅,無法舉證成本,則採房屋實際銷售價格的15%為獲利所得,3).所得稅級距增加45%稅率等。

售屋族「財產交易損失舉證」節稅法

陳俊宏指出,若是出售房屋的實際價格減去取得成本及移轉費用,計算出的財產交易所得較低,並能提供相關證明文件,就可以選擇按實際發生的價額申報。

所謂「取得成本」是指取得房屋的價金與購入房屋達可使用狀態前一切必要費用,包括契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費等,以及在房屋所有權移轉登記完成前,向金融機構貸款購屋的利息暨取得房屋所有權後至出售前,支付能增加房屋價值或效能非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費,而「移轉費用」則包括仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。

也就是說,屋主當初購屋時,付出的相關稅費、仲介費和代書費等,以及購屋之後的裝修費用,加上購屋之前付出的利息,如果能夠提供相關證明文件,都可以扣抵。

陳俊宏提醒,在104年有售屋者,今年5月報稅時優先採「核實認定」方式申報,前述以實價發生價額申報就是一般所謂的「核實認定」;對於無法舉證買價的房屋,則可採「標準認定」的申報方式節稅。

但若出售的房屋是位於台北市售價7,000萬元、新北市售價6,000萬元以上的豪宅,還有雙北市以外縣市售價4,000萬元以上的豪宅,且無法舉證買進成本,則依實際銷售價格的15%做為售屋所得,然後用土地公告現值跟房屋評定標準價格來分配。

出售豪宅、台北市高級住宅與一般住宅之房屋交易所得計算(永慶房產集團/資料彚整)

以台北市售價1億元的豪宅為例,陳俊宏說明,若提不出買進成本,國稅局將按房地比例(一般是房3地7),認列房屋收入為3千萬元,再依房屋收入15%,即450萬元作為出售房屋的所得額,再併計個人其他所得項目,按5%至45%稅率繳交綜所稅。

需要特別留意,若不符合前二項申報方式的屋主,才能選擇用以下「標準稅率」的方式申報,陳俊宏表示,以台北市而言,一般住宅課稅比例為42%,但若是依「臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點」而認定為高級住宅者,則課稅比例為48%。

舉例來說,104年出售的房屋位於台北市,但無法提供取得成本及移轉費用證明文件,若非高級住宅者,房屋評定現值為100萬元,在申報所得時就需填寫財產交易所得為42萬元:若是認定為高級住宅者,則需要依照48%來計算所得為48萬元。

雙北市售屋財產交易所得標準(無買進成本或無售屋價格)
資料彚整:永慶房產集團

註:高級住宅之認定依「臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點」第十五點規定為準。

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