【房產新鮮事】多金族轉手豪宅賺翻 庶民受累甘苦度日

【住展房屋網/台北報導】豪宅是不是跌價了?看了這幾天的相關報導,很 多人肯定還是一頭霧水。就拿日前北市松山區文華苑之成交訊息來說吧!根據實價登錄資訊,總價5.66億是今年單一成交總價最高點,這點確實無誤;但若換算 成單價199.7萬/坪,恐怕就完全是各自解讀了。

住展房屋網企研室表示,有些報導說和同社區去年6月揭露的最低成交價相比,也僅小跌5%,故認為豪宅市場仍逆勢抗跌;但卻有報導認為,總價一次跌3000 萬非同小可;更有部分業者指稱,豪宅市場供過於求,加上央行持續管控,新豪宅房屋稅又相對拉高,因此銷況仍不理想,似乎也暗示所謂高價住宅,還有一波跌幅 可期。


但住展房屋網企研室認為,豪宅價降或抗跌,和升斗小民又何干?套句房產業者經常說的:就算從200萬/坪狂跌到100萬/坪,一般庶民還是負擔不起啊!不貸款,直接用現金買五億豪宅的,能有幾個!

然而文華苑這次的交易資訊曝光當中,卻有一個部分,肯定直接或間接影響台灣島上任何一個有居住需求的人;那就是,這次5.66億成交的賣方,據悉是預售時 就購入,且當時買價一坪不到110萬,等於從買進到賣出(實際從交屋到賣出約四年)淨賺2.4億。這就讓住展房屋網企研室不禁要問:持有四年轉手,淨賺 2.4億,該要繳多少資本利得稅?實際上又繳了多少稅?

以一般國家狀況,根據實際利得課稅,稅率動輒20%以上不等,甚至可能課到40%以上。但在台灣,卻完全不是這麼回事!

或許有人會說,不是有奢侈稅嗎?房地合一新制今年也上路了,按實價最高可能課到45%啊!但持有超過四年,肯定無關奢侈稅;此外,由於該屋是100年預售 時就取得,所以也不適用房地合一(就算適用,持有超過四年,最高稅率也僅20%)。換言之,這筆交易適用的仍是舊制,也就是房地分離的土增稅,及房屋交易 所得。

儘管官方宣稱土增稅基之公告現值逐年調高到市價九成,但其實還是和真正市價有相當落差。房屋交易所得則因為是豪宅(總價超過七千萬),因此按新辦法採核實 課稅,為拆算房地比例再乘上15%;然從相關業者實際試算範例推測,實質稅率(實繳稅基÷實際所得)大概最多8~10%。再加上土增稅實繳稅金,應該還是 遠低於上述房地合一新制的20%,如果適用自用住宅稅率,甚至可能更低。

如此低的資本利得實質稅率,再對照受薪階級每年要繳的稅,這種近乎不勞而獲、錢滾錢的稅率,竟比薪資所得稅率還低的制度面根本謬誤存在已久,至今仍未真正扭轉導正,也難怪許多人不事生產,寧可炒房!

當然,這的確是多金者才玩得起的金錢遊戲;但一般庶民卻跟著受害,一方面得花更多代價負擔自用房屋,無論買或租;另方面其他消費也都受到影響,因為不只住宅房價被炒高,店面更是如此。如此這般,房東當然漲租金,店家也只有將這部分成本反映在售價上。

於是,薪水原地踏步,各種民生消費卻因房價狂漲而跟著墊高;如此惡性循環,就是這些年來台灣社會的具體寫照,實令人不勝唏噓!

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