【房產新鮮事】高報酬率 精選產品 謹守2大原則收租穩.

報酬率篇 想勝出 先學3大報酬率
新手包租公 技巧公開
錢多事少離家近?看起來非包租公莫屬,但萬事起頭難,進入新手村之前,先來瞧瞧《地產王》,讀懂房市前輩們給的建議,少走點彎路吧!
採訪╱黃敬涵


【黃敬涵╱綜合報導】大環境不景氣,日子過得苦哈哈,想從僅有的薪水賺更多的財富?不靠兼差就得靠投資。專家表示,目前房價走勢不明朗,而自今年政府房地合一稅實施後,不建議新手投資客快速買進賣出賺價差,應還是先以出租為主,較為保守。
想樂當賺很大的包租公、包租婆?就必須從報酬率及產品兩大面向著手,新手要懂得精算報酬率,才可算出何時回本。產品本身也要選得對,投資物件的坐落地區、地段等因素皆要把握,方能拉高出租率,穩當賺錢。
購買物件前,民眾可先試算報酬率看是否值得投資。林琨凱攝

想當包租公、包租婆首先就要會算報酬率,報酬率的高低,暗示賺或賠的結果,專家指出,新手包租公至少要會估算毛報酬率、淨報酬率、資金報酬率,了解成本與利益之間的槓桿,才不會傻當冤大頭。
市場上所談的報酬率,房市專家林茂盛解析通常以「毛報酬率」為主,毛報酬率為房屋總價除以年總租金得來,並未扣除任何成本,是最好看的數字,不少賣方會以此當誘餌,藉以能夠刺激成交。
但 實際上租房購屋都有一定成本,林茂盛表示,這時就要計算「淨報酬率」較為準確,以購屋來看,除了有房貸要扛,屋主還須繳交給政府契稅、增值稅等稅賦,在租 房時,也要考量到初期須打廣告,後期的長期支出如裝修、水電費、第四台及網路等成本,所以屋主要從月租金扣除所有成本,且連帶空租期也須一併考慮,故1年 租金應該以月租金乘以10個月,才是真正年總租金。
用不動產交易實價查詢服務網,能快速查詢房屋成交行情。林琨凱攝
買低於市價房子

林茂盛指出,民眾也可計算「資金報酬率」,類似於淨報酬率,只是分母由房屋總價轉為自備款,計算公式就變為年總租金(已扣成本)除以自備款,如此一來,便可算出須耗費多久時間可以回本。
若自備款不足,可向銀行申請寬限期,減輕初期購屋負擔。范厚民攝

要如何提高報酬率也是一大學問,積富集團總經理呂原富表示,買房時盡可能買低於市價,建議買屋前可先至內政部實價登錄網站查詢行情,或與建商、代銷打好關係,培養人脈獲得更多資訊,搶得購屋優惠。


新手包租公剛開始進場,常遇資金不足的難題,呂原富指出,民眾可向銀行申請寬限期,於寬限期內只要繳利息不須負擔本金,就可先省下本金拿來做裝潢,但同時也要注意後續還款能力。

行銷

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