【房產新鮮事】4增值關鍵 買得起賣得掉.

買增值屋 4大心法
買房不論是投資還是自住,大家都希望可以買到會增值屋,本期《地產王》採訪多位專家,整理出4大心法,讓大家都可以買到房價UP UP的房子。
採訪╱廖育萱
 
買增值屋 4大心法
買房不論是投資還是自住,大家都希望可以買到會增值屋,本期《地產王》採訪多位專家,整理出4大心法,讓大家都可以買到房價UP UP的房子。
採訪╱廖育萱


【廖育萱╱台北報導】 買到增值屋是一門學問,專家表示,要買到增值屋首重正確心態,買房前就要想到如何賣,須站在未來買方的角度設想。再者重大建設的開發往往與房子房價增幅息 息相關,除此之外,專家認為,好地段、機能佳的房子,即便大環境不佳也能抗跌保值,最後應挑選市場主流產品,避免未來轉手不易、無人承接。

不管是自住還是投資用途,每個人都希望買會增值的房子,為自己的資產加分。林琨凱攝


1.未買先想賣 站在承接方角度思考

想買到增值屋最重要的 是心態調整,勿將自身需求做太多情境投射,舉例來說,多數人只想到離工作地點近、家庭需求為主,甚至有人想住在山邊、水邊,過「采菊東籬下」的生活。天時 地利不動產顧問總經理張欣民建議,想要買到增值屋,心態應更為超然,買房前就該想要怎麼賣,以承接方的角度思考,如「我能賣給誰?」、「這間房子能否讓我 賣到好價錢」等想法。
「買屋前先想賣」的心態有2大好處:第1在選擇物件時,可挑選符合大多數人需求的房子,淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰認 為,一般人接受度高的生活機能或產品,會相對容易脫手。第2能以宏觀角度來看購增值屋這件事,較不會拘泥於價格的迷思,受限於每坪數千或萬元的價差,而錯 失購得增值屋的機會,因小失大。

買房前就得先想怎麼賣,之後才不會乏人問津。


2.跟著建設走 開工建設房價領頭羊

大型建設通常為區域房價增值關鍵,舉凡交通、科學園區、大型機關等建設,都足以帶動房價上漲,房地產投資達人王派宏表示,跟著建設發展買增值屋有2大方向,1為跟著政府建設腳步,2為隨著大型企業開發計劃走,但前提是要開工的建設才算數。
以 政府建設來看,近期開始動工的捷運萬大-中和-樹林線第一期,預定2020年年底完工,王派宏認為,可就其規劃的站點,走路10分鐘內即能到達的範圍內挑 選物件,待捷運通車後,房價有望成長2~5成。他強調,一定要已動工的建設才行,以延宕許久的捷運汐止民生線為例,雖區域房價因捷運話題而上漲,但因至今 尚未動工,造成該區房價回檔。
除了政府建設,也可跟隨民間大型企業開發計劃走,王派宏說,鴻海集團幾乎每10年就會另覓新地點設置廠房,促進當地 就業與居住需求,使得房價上揚。另外,大型商場、賣場或百貨公司進駐,除帶動當地經濟發展,也有助於房價推升,如最近很夯的新北市林口特定區三井 outlet,周邊房價上看4字頭,比特定區後段的2字頭房價高出不少。

大型民間企業公司的開發計劃,能帶動當地就業與居住供需。
政府重大建設通常能為區域房市帶來利多,但要留意已開工的建設才算數。


3.選市不選郊 捷運500米內易轉手

好地段對房價有明顯的 加分效果,House123執行長邱愛莉認為,好地段的房子在景氣不佳時,仍具高抗跌性,待景氣好轉,房價也率先反彈。莊孟翰表示,市中心就是集結所有最 佳機能的地方,以台北市大安區舉例,通常電力不足或水不夠,會分區供電供水,但大安區很難會停電停水,因為大安區為市中心,若真的停電或停水,影響較大, 故市中心地段為抗跌、保值的指標。
一般人買房時常擔心進場時機不正確,前瞻後顧,張欣民認為,挑選地段比挑選時機更為重要,好的地段包括市中心商 圈、明星學區附近、大眾運輸系統周邊,交通機能佳的地域,以學區來說,除了滿額學校是前提,挑選其中設籍範圍小、設籍年限需求長的學區,更為稀有。交通方 面,以雙北市來說,有捷運的區域房價相對保值,但他建議,距離捷運500公尺以內的物件,轉手較容易。

市中心地段,生活機能佳,為房價抗跌保值最佳指標。
挑選明星學區,除了須為滿額學校,設籍範圍愈小,周邊房價保值性愈強。


4.選屋選主流 首選2~3房產品較好貸

周邊的建設、地段確認 好了,再來就是選擇產品,台灣少子化、人口老化問題日趨明顯,邱愛莉表示目前以2房~3房的產品為市場主流,特殊型產品如豪宅或套房要盡量避開,豪宅除限 貸緊箍咒外,且須另負擔豪宅稅,然而套房產品,大多銀行可貸款成數只有6成,且15坪以下產品普遍不願承貸。
社區戶數也須考量,張欣民認為社區規 模不宜過多也不宜過少,100~250戶較剛好,他表示戶數太多,社區同時有太多買賣交易,價格不穩定,而戶數少,除公設比拉高,管理費分擔也較吃重,另 外,很多人只注意屋子本身,卻忘了周邊環境有無嫌惡設施,舉凡變電所、高壓電塔、葬儀社等,都是房價殺手,建議買屋前實際走一遭。
另許多建案會推出總價低的廣告戶,吸引不少預算有限的消費者,但其格局或戶別通常較不優,莊孟翰提醒,若想要房屋增值,也要盡量避開廣告戶產品,建議親自到案場視察屋型,針對屋內採光、通風、格局做詳細勘查,以免未來難脫手。

社區戶數須適中,以100~250戶規模的社區最佳。
低總價的廣告戶吸引人,但其條件普遍較不優,未來恐不易轉手。


想買增值屋4大心法

心法 / 內容
★未買先想賣
◎不受限自身條件與需求
◎選擇增值屋件時,會挑選符合大多數人需求
◎站宏觀角度看待購屋這件事,不拘泥於小錢
★跟著建設走
◎政府建設:舉凡交通建設、科學園區等,都能支撐區域房價,惟須注意開工才算數
◎民間企業開發計劃:促進就業與居住需求,提供房市供需
★選市不選郊
◎市中心:生活機能佳,景氣不佳也能高度抗跌
◎明星學區:選擇設籍範圍小、招生名額有限的明星學校
◎交通機能:近捷運、台鐵、高鐵等物件,較保值
★選屋選主流
◎房型:宜買2房~3房主流產品,避開豪宅、套房,地雷產品
◎社區規模:總戶數控制於250戶內尤佳
◎嫌惡設施:住家小環境有寺廟、殯儀館、公墓、變電所用地、高壓電塔等,易影響房價
◎別碰廣告戶:廣告戶條件普遍較不優,轉手時,小缺點易放大
資料來源:《蘋果》採訪整理
【廖育萱╱台北報導】 買到增值屋是一門學問,專家表示,要買到增值屋首重正確心態,買房前就要想到如何賣,須站在未來買方的角度設想。再者重大建設的開發往往與房子房價增幅息 息相關,除此之外,專家認為,好地段、機能佳的房子,即便大環境不佳也能抗跌保值,最後應挑選市場主流產品,避免未來轉手不易、無人承接。
不管是自住還是投資用途,每個人都希望買會增值的房子,為自己的資產加分。林琨凱攝
1.未買先想賣 站在承接方角度思考

想買到增值屋最重要的 是心態調整,勿將自身需求做太多情境投射,舉例來說,多數人只想到離工作地點近、家庭需求為主,甚至有人想住在山邊、水邊,過「采菊東籬下」的生活。天時 地利不動產顧問總經理張欣民建議,想要買到增值屋,心態應更為超然,買房前就該想要怎麼賣,以承接方的角度思考,如「我能賣給誰?」、「這間房子能否讓我 賣到好價錢」等想法。
「買屋前先想賣」的心態有2大好處:第1在選擇物件時,可挑選符合大多數人需求的房子,淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰認 為,一般人接受度高的生活機能或產品,會相對容易脫手。第2能以宏觀角度來看購增值屋這件事,較不會拘泥於價格的迷思,受限於每坪數千或萬元的價差,而錯 失購得增值屋的機會,因小失大。

買房前就得先想怎麼賣,之後才不會乏人問津。
2.跟著建設走 開工建設房價領頭羊

大型建設通常為區域房價增值關鍵,舉凡交通、科學園區、大型機關等建設,都足以帶動房價上漲,房地產投資達人王派宏表示,跟著建設發展買增值屋有2大方向,1為跟著政府建設腳步,2為隨著大型企業開發計劃走,但前提是要開工的建設才算數。
以 政府建設來看,近期開始動工的捷運萬大-中和-樹林線第一期,預定2020年年底完工,王派宏認為,可就其規劃的站點,走路10分鐘內即能到達的範圍內挑 選物件,待捷運通車後,房價有望成長2~5成。他強調,一定要已動工的建設才行,以延宕許久的捷運汐止民生線為例,雖區域房價因捷運話題而上漲,但因至今 尚未動工,造成該區房價回檔。
除了政府建設,也可跟隨民間大型企業開發計劃走,王派宏說,鴻海集團幾乎每10年就會另覓新地點設置廠房,促進當地 就業與居住需求,使得房價上揚。另外,大型商場、賣場或百貨公司進駐,除帶動當地經濟發展,也有助於房價推升,如最近很夯的新北市林口特定區三井 outlet,周邊房價上看4字頭,比特定區後段的2字頭房價高出不少。
大型民間企業公司的開發計劃,能帶動當地就業與居住供需。 政府重大建設通常能為區域房市帶來利多,但要留意已開工的建設才算數。
3.選市不選郊 捷運500米內易轉手

好地段對房價有明顯的 加分效果,House123執行長邱愛莉認為,好地段的房子在景氣不佳時,仍具高抗跌性,待景氣好轉,房價也率先反彈。莊孟翰表示,市中心就是集結所有最 佳機能的地方,以台北市大安區舉例,通常電力不足或水不夠,會分區供電供水,但大安區很難會停電停水,因為大安區為市中心,若真的停電或停水,影響較大, 故市中心地段為抗跌、保值的指標。
一般人買房時常擔心進場時機不正確,前瞻後顧,張欣民認為,挑選地段比挑選時機更為重要,好的地段包括市中心商 圈、明星學區附近、大眾運輸系統周邊,交通機能佳的地域,以學區來說,除了滿額學校是前提,挑選其中設籍範圍小、設籍年限需求長的學區,更為稀有。交通方 面,以雙北市來說,有捷運的區域房價相對保值,但他建議,距離捷運500公尺以內的物件,轉手較容易。
市中心地段,生活機能佳,為房價抗跌保值最佳指標。 挑選明星學區,除了須為滿額學校,設籍範圍愈小,周邊房價保值性愈強。
4.選屋選主流 首選2~3房產品較好貸

周邊的建設、地段確認 好了,再來就是選擇產品,台灣少子化、人口老化問題日趨明顯,邱愛莉表示目前以2房~3房的產品為市場主流,特殊型產品如豪宅或套房要盡量避開,豪宅除限 貸緊箍咒外,且須另負擔豪宅稅,然而套房產品,大多銀行可貸款成數只有6成,且15坪以下產品普遍不願承貸。
社區戶數也須考量,張欣民認為社區規 模不宜過多也不宜過少,100~250戶較剛好,他表示戶數太多,社區同時有太多買賣交易,價格不穩定,而戶數少,除公設比拉高,管理費分擔也較吃重,另 外,很多人只注意屋子本身,卻忘了周邊環境有無嫌惡設施,舉凡變電所、高壓電塔、葬儀社等,都是房價殺手,建議買屋前實際走一遭。
另許多建案會推出總價低的廣告戶,吸引不少預算有限的消費者,但其格局或戶別通常較不優,莊孟翰提醒,若想要房屋增值,也要盡量避開廣告戶產品,建議親自到案場視察屋型,針對屋內採光、通風、格局做詳細勘查,以免未來難脫手。
社區戶數須適中,以100~250戶規模的社區最佳。 低總價的廣告戶吸引人,但其條件普遍較不優,未來恐不易轉手。
想買增值屋4大心法 心法 / 內容
★未買先想賣
◎不受限自身條件與需求
◎選擇增值屋件時,會挑選符合大多數人需求
◎站宏觀角度看待購屋這件事,不拘泥於小錢
★跟著建設走
◎政府建設:舉凡交通建設、科學園區等,都能支撐區域房價,惟須注意開工才算數
◎民間企業開發計劃:促進就業與居住需求,提供房市供需
★選市不選郊
◎市中心:生活機能佳,景氣不佳也能高度抗跌
◎明星學區:選擇設籍範圍小、招生名額有限的明星學校
◎交通機能:近捷運、台鐵、高鐵等物件,較保值
★選屋選主流
◎房型:宜買2房~3房主流產品,避開豪宅、套房,地雷產品
◎社區規模:總戶數控制於250戶內尤佳
◎嫌惡設施:住家小環境有寺廟、殯儀館、公墓、變電所用地、高壓電塔等,易影響房價
◎別碰廣告戶:廣告戶條件普遍較不優,轉手時,小缺點易放大
資料來源:《蘋果》採訪整理

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