【房產新鮮事】買法拍屋 屋況未清空 恐增成本.

遺留物應拍照存證 拍定人負保管成本
【王鈞生╱台中報導】法拍屋得標到取得房屋,常讓不少民眾摸不清頭緒,存在不小風險。專家表示,點交房屋程序繁雜,雖然是由法院出面完成,但最常發生屋主遺留物處理、房屋被破壞、屋況瑕疵等問題,將額外產生搬遷費、遺留物保管、整修費等隱藏性成本。

  點交的法拍物件熱門,價格常趨近或等同於市價。陳恒芳攝

法拍屋如屬「點交」物 件,多為空屋、債務人自住及租賃權被排除等房屋,得標後7日內,須繳清尾款、取得不動產移轉證書,由法院保障使用權。104法拍屋台中7期總部執行副總聶 學智說:「點交物件因取得單純快速,因此會較多人競標,價格也較不點交物件高不少,景氣好時,得標價甚至與市場行情差不多。」
除看清楚法拍公告內容外,還要留意有屋況、遺留物處理等潛在風險。
動產拍賣約2~3個月

點交物件清楚透明,過程也最為簡單,群義地政聯合事務所地政士王銘權提醒,法拍屋資金成本除了一般房屋買賣的契稅、各項稅費外,得標後若是原屋主未在期限內搬離清空,恐仍得付一筆搬遷費,為隱藏性成本。
進行點交時,若是屋主遲遲未搬離、導致法院無法點交,便會進入強制點交程序,此時法院會訂下時間,請拍定人通知員警和鎖匠到場,在法院書記官陪同下,便可要求鎖匠開鎖進入屋內。
進入屋內若發現有遺留物,根據《強制執行法》,法院應將這些物品交付前屋主或其代理人前來點交領取,若無法取得聯繫或對方不願領取,待15~30天內,法院會請鑑價公司進行鑑價。一般來講,從強制執行到動產拍賣,約2~3個月時間。


應妥善保管遺留物

王銘權指出,曾有因物品未妥善保管,反被原屋主反告案例,所以應拍照存證,避免產生額外爭議,另外書記官也會決定是否原地保管或找地方存放,成本由拍定人負擔,有時也有遺留物為風水忌諱之物,像是神像、佛壇等,多依拍定人信仰習慣處理。
屋況也是重點,王銘權指出,曾有案例是原屋主刻意破壞房屋配備,像是馬桶灌水泥、破壞管線等案例,碰到這樣「玉石俱焚」的情況,大多只能控告原屋主毀損,得另行訴訟一途,也是風險之一。
法拍屋點交程序 法拍屋應付成本
【銀行代墊金利率高】

部分銀行可先提供法拍代墊資金服務,但利率通常比較高,辦理過戶後,代墊費用再轉成房貸,便可按月攤還,但也曾有案例是得標後資金繳納不足額或周轉不靈,拍定人的保證金得負擔下一拍與原拍的得標費用差額。
  王銘權 群義地政聯合事務所地政士

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