【房產新鮮事】七折進場?顏炳立:房價買賣認知落差達30%

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】戴德梁行2016年10月4日舉行第3季商辦不動產市況調查記者會,總經理顏炳立表示,現在市場是「死死昏昏」,價格是「咪咪卯卯」,交易量則是「2266」,整個來說,「現在市場是蔡依林(jolin,台語,足冷)」。買方和賣方是平行線,雙方價格認知落差達30%,屋主、建商降價10%、20%,買方根本無動於衷,市場成交量還是打不開。他說:「誰先降、誰先『撈錢』,後來才發現要降價的賣方,會面臨買方減少,就得『搶錢』。」他指出,有人認為房市近年會好轉,顏炳立直白的說:就像「如花嫁給金城武」,是「不可能!」他表示,很多業者希望他說「明天會更好」,但他要說,那是歌名,不是事實。他表示,建商在「存糧過冬」,最重要的工作是交屋,投資人則是「練身等風」,雙方持續僵持,賣方不降,買方不會追。

而戴德梁行2016年第3季商辦不動產市況調查指出,台北市各區A級辦公大樓租金表現持穩,全市平均租金每月每坪2,490元,較上季微降0.4%,較2015年同期亦微降0.3%。本季A級辦公大樓租賃活動活絡,全市去化面積約9,100坪,空置率下降1.5個百分點來到10.4%。其中以信義區下降3.2個百分點最多。由於近期信義區國泰置地廣場成功吸引區內既有大樓租戶搬遷所致。因此,與其同為競爭對手之大樓也在租金上彈性讓步。於搶客氛圍下,A級辦公大樓租賃交易形成租方市場。

戴德梁行不動產估價事務所所長楊長達表示,新大樓釋出主要招租對象以換屋及整併需求為主。由於近10年來科技技術進步、各項文書電子化及設備的輕薄化發展下,使企業重新檢視辦公空間規劃。租戶藉由搬遷新大樓重新規劃使用空間,並更加注重空間利用效能。

楊長達指出,除了以往的生技業及金融產業,近期A級辦公大樓租戶更增加了遊戲產業。惟遊戲產業擴張快速,市場敏感度高,未來對於租賃需求的穩定性,仍待觀察。在新供給大樓持續去化,並以租賃優惠條件吸引租戶下,對既有大樓租金形成下調壓力。因此儘管全市平均租金會在新供給釋出初期受到新租金拉抬,而後又將會受到既有大樓租金下調而下降,租金消長互抵,而維持平盤。




忠孝商圈因空置率居高不下空置期拉長,持有成本過高,房東在租金方面逐漸讓步,略為下降。在此狀況下,曾經因高店租而搬遷至巷內的頂呱呱,以租金每月125萬元重返忠孝東路黃金店面。站前商圈方面,因兩間臨時性店面結束營業,故本季空置率上升,而隨著數位音樂和串流音樂的盛行,唱片業逐漸式微,在此情況下,位於許昌街的五大唱片無力負擔高額租金,搬遷至2樓店面。

因應零售市場趨勢潮流,百貨公司一改原有經營業種,讓出精華門面,如美國電動車特斯拉(Tesla)開出台灣第一家展示店,落腳在新光三越信義新天地A11,面積約60坪。此項創舉也顛覆百貨公司既有業種組合,讓出化妝品及精品等高坪效業種,取而代之是希望藉由體驗展示型態的業種,創造新鮮感搶客。另外新型零售業如手機APP軟體業,準備在信義商圈、忠孝東路商圈及西門商圈展店,以APP形象店結合Café餐飲,以手機虛擬店結合實體店,企圖打造形象概念店,提高用戶黏著度。

西門商圈為國際背包客旅遊熱點,人潮眾多,H&M亞洲最大旗艦店預計年底於西門町六號出口附近開幕,在商圈版塊持續擴張下,租金仍有微幅上漲空間。反之,忠孝商圈空置率居高不下,雖租金以微幅下降,但仍舊挑戰零售業的付租能力,預計店面租金仍有下調的壓力。




戴德梁行不動產估價事務所所長楊長達表示,新大樓釋出主要招租對象以換屋及整併需求為主。 楊長達指出,2016年第三季不含土地之單季買賣交易達新台幣105.95億元,相較上季因缺乏大額交易,驟減62.69%,惟與2015年同期增長8.34%。本季交易物件以台北市內科廠辦及桃園市工業地產為主,投資及自用目的各半。季度整體投資表現平淡,自用需求持平。

受惠於央行四度降息,壽險業投資不動產要求最低報酬率降至2.345%,本季富邦人壽以新台幣40.8億元取得台北市內湖科技園區東京企業總部,全棟含車位面積約9,000坪,該標的目前滿租可為壽險買家提供長期穩定收益。

工業地產方面,除基準建設以新台幣15.30億元,取得桃園市中壢區錸德科技廠房作投資之用,及豐達科技以新台幣12.89元購入桃園市平鎮區廠房自用之外,本季交易金額多數低於新台幣5億元之自用型小額交易。

央行雖於9月止步第五度降息,整體市場處低利環境、資金充裕,惟買賣雙方價格認知仍拉鋸僵持,累計前九個月,交易金額僅有484億元,想要挑戰去年全年交易量778.6億元實屬不易。

根據戴德梁行統計,2016年第三季土地交易量為422億,總算擺脫上半年單季百億低量保衛戰的窘境。第三季十大土地交易有7宗交易為住宅及商業土地,10宗交易全部突破10億元以上,且有6宗交易面積逾3,000坪,第三季的交易成績應能稍微緩解投資人對於房地產後勢的恐慌感。

楊長達表示,大型建商對於六大都會區具有開發『親民房價』潛力的土地一直都在持續關注,只是不再盲目追價,僅瞄準價格軟化的地主下手。過去幾年豪宅盛行時,市場並沒有太多首購族的立足點,高總價產品退燒後,剛性需求的首購族反而成為建商的下一個目標,六都內只要有發展親民總價的地區,就是開發商獵地的定位點。

但是距離房市回溫,戴德梁行表示還有艱辛的路要走。就在土地所有權交易稍有起色之際,第三季的地上權土地則創下了零標脫的難堪記錄,地租政策讓投資人遠離了地上權標案,新制房屋稅則讓地主遠離了都市更新。政府應該是有感受到人民的抗議,所以開始研議固定或降低部分地租調幅及減免房屋稅等措施。但地上權的標脫關鍵不在權利金或地租的高低,而是地租漲幅的鎖定,都市更新能否推動也不只是獎勵的多寡,只要人民對於政府『想調就調』的租稅政策疑慮一日不解開,再多的獎勵也推不動都更。

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