【房產新鮮事】啟動管理模式 買時先評估 交屋後參與


蘋果新聞
物業管理 大解密
社區價值的維持,除了仰賴建商的設計規劃,以及自然的地理位置外,物業管理也是重要的一環,現代大樓的社區服務大同小異,但有些硬是靠著「小異」取勝,讓住戶得到尊榮感,即使管理費多一些也心甘情願,社區的價值或房價就得以維持,甚至UP UP。採訪╱陳建宇、王鈞生 攝影╱唐郡威、陳恒芳


【陳建宇、王鈞生╱綜合報導】房子的硬體重要,但要維持社區價值,軟體也不可或缺。管理模式琳瑯滿目,從飯店式管理、物業管理、保全管理都有,不過,若想要高檔服務、通常也要支付更高額的管理費。專家建議,購屋時應先評估管理模式,免得入住後與期望不符,交屋時期應積極參與管理,是讓社區運作順暢的不二法門。
現代人多外食,台中建案公設規劃景觀用餐區,使用率頗高。
陳恒芳攝

早期的公寓大廈管理多由保全公司負責,統稱「保全管理」,人員配置也很簡易,通常是早晚班各一名人員輪值,但近10年隨著房價上揚,管理模式也跟著升級。伯克錸物業管理顧問公司執行長柯淯丰表示,新大樓多屬於「物業管理」,服務人員包含櫃台接待、警衛或打掃,又隨各社區需求不同而服務客製化。
市區換屋或豪宅等級新案,出入口配置特勤人員,社區維安加分。 門廳櫃檯是最直接感受服務的地方,一般管理都會配置1~3人。
管家秘書支出費最多

至於「飯店式管理」就更精緻,不僅配置人員數量較多,特別的是配有管家秘書,甚至戶數少的豪宅社區還可以做到住戶與管家1比1的程度,管理費支出也最多。
柯淯丰指出,與「物業管理」明顯不同的是,以標準社區為例,一般保全管理的社區管理費每坪50~70元、物業管理每坪70~90元,飯店式管理每坪管理費破百元則是稀鬆平常。
高雄的農16、美術館、台中7期等豪宅聚落,新建案幾乎都採飯店式管理,其中台中寶輝建設是由公司內部人員直接進駐社區管理、滿足住戶需求,在市場特別少見。
台灣國際物業管理顧問公司總經理張晉銓:「好的管理會讓住戶期待下一個推出的服務是什麼,社區的價值就得以維持、甚至提高。」
中南部小而美的精緻型社區,有些也會採取12小時保全或是單純門禁管理,好處是每月省下不少管理費,張晉銓表示,雖然管理模式是由建商與管理顧問公司定調,但住戶在交屋時期也應積極參與社區營運,為社區運作打下良好基礎。
訴求飯店式管理的社區,甚至有禮賓車接送住戶。唐郡威攝 社區管理首重安全,有些物管公司甚至會聘請具特勤背景的保全人員。 豪宅客想吃東西不必到現場排隊,管家秘書就可以代購。 若物業管理公司參與建案設計,公設會比較貼近使用者需求,也能降低成本。
【專家意見】規劃階段 設定需求條件 不論哪一種型式的管理,最好都要在建築規劃的階段就考慮管理模式,如此一來建商在規劃建物時,就能先確定需要什麼公設,也能為將來物管公司的經營方向定調,甚至是首購產品,只要總建坪、戶數夠多,同樣可以做到飯店式管理。




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