【房產新鮮事】「十大挑剔購屋原則」嚴格把關.

【文.莊孟翰】

【理財周刊第854期】

又是新的一年,首先感謝讀者常年來的支持與愛戴!前期本欄提出政府基於保障民眾「知」的權利,以及資訊透明化的精神,公佈初級精度土壤液化潛勢圖,而最近經濟部亦完成全國地質敏感區的劃定公告。

 莊教授曾建議應進一步將資訊揭露與相關系統規劃建置,並與不動產開發之地籍與土地使用分區等資料,能夠相互銜接套圖運用,以兼顧一般民眾對於這些資訊之認識與了解;但實際購屋時應如何趨吉避凶?另行政院會日前拍板《都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例》草案,面臨老屋位於液化區或地質敏感區進行都更時應如何規劃設計?

首先要向讀者說聲恭喜,新的一年,祝賀大家心想事成,身體健康,萬事如意!

整體而言,台灣因地震頻繁,加上平地面積僅占26%,因此在活動斷層地質敏感區、山崩與地滑地質敏感區往往被列為較高風險區域。

購屋前先詳閱不動產說明書

去(2016)年初在台南大地震後,一般民眾購屋時大都會改以結構安全為優先考量,因此,原本較受中產階層青睞的中古屋,歷經這次震撼教育,一般民眾也必定會以1999年九二一大地震以後興建,耐震係數大幅提高的房子為首選。

針對現行法律規範,包括房屋買賣不動產說明書以及建案銷售說明書,均可以附件方式要求揭露說明,除法令規定重要事項,對於土壤液化潛勢圖和地質敏感區,都可以先行查閱確認。現階段各相關資訊既已陸續揭露,主管機關緊接著即應就相關法令制度予以補強,尤其是工程技術與施工規範,如此,方能真正落實提升居住品質與保障生命財產安全的政策目的。依目前已公佈的土壤液化潛勢區和地質敏感區等資料,成屋交易市場雖不免心存戒懼,惟並無立即危險;由於事關人民生命財產,仍應儘早公布相關配套措施,以加速防災型都更或老舊房屋檢驗等政策之推動。

購屋謹記十大原則

對此,謹提供以下十大挑剔購屋原則作為指標,以確保居家安全無虞。

(1)品牌信譽:購屋時應首重品牌信譽,可就其歷年作品、業績及客戶風評加以評量,最好是擁有自家營造廠,切忌借牌或一案公司,此外,還要注意有無購屋糾紛或漏水紀錄等前科。

(2)基地與土質:儘量避免地形不整,或順向坡、土石崩落、斷層帶、土壤液化區等,更值得注意的是,購屋前即應詳細查閱該建案或附近地區是否曾經發生類似災情。

(3)老舊屋齡:避免購買老舊窳陋住宅而平添無謂風險;按截至2016年第三季為止,依稅籍資料數據,國內三十年以上老舊住宅高達384萬718戶,占總存量844萬6023戶之45.47%,購屋之前應仔細查閱登記簿謄本所記載之竣工日期。

(4)建物現況:可先由外觀檢視建物是否有傾斜、磁磚龜裂、掉落等情況,內部則應嚴查是否有漏水等情事,一般最常見漏水區域為廚房與廁所,另外,屋頂與地下室也是常見漏水之處。

(5)施工品質:品牌信譽良好的公司,除施工品質嚴謹之外,十五年結構保固亦是必備要件。現階段已有一家信譽卓著的大型上市建商推出結構體保固二十五年、防水保固五年、地壁磚保固五年之三大保固承諾,購屋之前不妨多參觀比較。

(6)結構安全:施工過程除主筋之外,綑綁主筋的箍筋間距、彎鉤角度、彎鉤長度、箍筋粗細等,更是攸關建築物結構安全與耐震能力;其次,混凝土強度也很重要,信用卓著的建商更會以拍照存證方式公開讓購屋者閱覽。

(7)規劃設計:儘量避免選購「大U型」、「大T型」及「大L型」的住宅社區,俾免一遇地震容易產生額外的扭轉與拉扯力道,而遭受無妄之災,2016年初台南地震之慘痛教訓,殷鑑不遠。

(8)海砂屋與輻射鋼筋:購屋之前務必要求房仲業者提供相關資料,藉以仔細查證是否貼有紅色或黃色標籤。

(9)違章建築:常見住商混合大樓一樓打通當賣場,購屋前應依原設計圖檢視樑、柱或剪力牆是否遭破壞或拆除,另外,屋頂加蓋也是常見的違建所在。

(10)建物測量成果圖:購屋前應詳細核對建物測量成果圖與建物現況,了解現狀與原設計圖之差異何在,例如陽台外推與露台加蓋等違建。

都更應可一次解決居住安全疑慮

由內政部研擬、行政院會拍板的《都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例》草案,將與《都市更新條例》修法脫鉤處理,應有助加速老舊住宅重建,兼以活絡經濟及產業發展;其意旨係就屋齡三十年以上危險、老舊建物,在全體所有權人同意前提下提出申請,二個月即可快速啟動重建,比循都更程序平均十六個月快速,且無面積限制。至於小面積則更易整合推動,據主管機關估計至少五十萬戶,甚至上百萬戶適用這項新規定。其次,在容積獎勵方面,除法定1.3倍或原容積1.15倍之外,法案通過三年內申請案,再額外給予10%獎勵,亦即法定容積最高可達1.4倍。至於租稅減免方面,五年內提出的申請案,重建期間免地價稅,重建後房屋及地價稅享有二年減半優惠,並且在重建後未出售轉手前,仍可享房屋稅終身減半,五年期限屆滿後,行政院將視情況延長租稅減免年限,但以一次為限。

莊孟翰


由於地質法與土地開發管理等相關法令係相輔相成,因此,透過全國地質敏感區之公告,可讓社會各界能預先了解土地坐落的地質狀態,在開發前即可據以辦理地質敏感區基地地質調查及地質安全評估,因地制宜規劃開發事宜,並事先研擬適當的因應措施,以提升土地開發利用的合理性與安全性。今後民眾亦可遵照都更推動政策如《都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例》立法之後,妥為規劃自身不動產之防災和抗震因應對策。

此外,購屋時亦可依據上述「十大挑剔購屋原則」,審慎挑選,俾免辛苦累積的血汗錢,無端蒙受不可預知的損害。

行銷

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