【房產新鮮事】業者看今年商用不動產市場 沒悲觀理由

經濟日報 記者陳美玲╱即時報導 2017年

隨著景氣愈加熱絡,工業不動產需求會更強勁。 報系資料照

依據信義全球資產(Sinyi Global)最新統計,2016年北市第4季商辦平均售價持續下跌至83.8萬元,平均租金則為2,118元,毛租金資本化率上升至2.43%。

受惠於信義世貿及復興南京商圈空置大幅下降,使得整體平均空置率下降至6.8%,內科廠辦空置率5.59%與上季相比大約持平。市中心區空置率持續下降,顯見需求仍強,只是許多企業選擇以租代買,造成交易量偏低,因此價格也看不到明顯修正。

展望2017年,帶有穩定租金投報的商辦案件也是較受青睞的產品,像南港及內湖廠辦屬於較容易達到法規對壽險業投報率要求的產品,仍會是市場關注焦點,而在整體景氣回暖情況下,企業對不動產需求相對提高,再加上政策上無不利因素,商用不動產市場沒有太悲觀的理由。

信義全球資產內科園區部經理林建勛分析,目前價格雖持續下修,但幅度有限,除了低利環境使屋主無後顧之憂,持有者也多以長期出租收益為主要考量,不急著在景氣不佳時出售資產,由於市場買方以自用為主,故買賣交易的熱點,也集中在屋齡新、區域質感佳、單價相對市中心便宜的內科、南港廠辦,2016年末的市場大型交易也集中在此二區,在2016年十大商辦及廠辦交易中,南港及內湖廠辦就占了八件,不景氣中逆勢旺,預估2017年廠辦交易熱度仍是熱過商辦,工業不動產的需求也會續強。

從買賣交易來看,2016年不僅一般交易量縮,大型交易案件數量及金額都銳減,以往為投資主力的壽險業,2016年也相對保守,購地的意願高於買樓,使得今年商辦市場頓失光環。

而整體平均售價則降至83.8萬元,已連跌三季,敦南商圈受到信義世貿商圈拉力影響,部分企業趁著頂級A辦競爭白熱化,租金較以往有彈性,轉而遷至信義區,因此敦南商圈價格修正幅度較大,但是隨著都更話題性回春,區域動能有望再翻轉。

租金部分,A+級辦公上升至2,943元,A級辦公下跌至1,866元,B級辦公則上漲至1,489元,以區域來看,信義世貿商圈隨著國泰置地逐漸去化,區域供需回歸平衡,故租金些微上漲,而其他商圈多半持平。而空置率則持續下降,第4季平均空置率已降至6.8%,其中,又以敦北民生商圈2.99%最低,南京四五段及站前西門商圈,空置率都低於4%。2016年第四季租賃市場,以頂級商辦表現最佳,故A+級辦公室空置率下降幅度也最明顯。

廠辦方面,平均空置率5.59%,仍以西湖段1.62%空置率最低,舊宗段空置下降幅度較大,空置率收斂至7.58%,售價部分,廠辦平均售價52萬元有撐,其中仍以西湖段為廠辦之首,平均售價59.5萬元,平均租金約為1,108元,又以西湖段月租金最高,從年化毛租金資本化率來看,廠辦平均為2.6%,優於商辦平均2.4%。

展望2017年,不動產買賣移轉量已在2016年築底,交易動能有望回升,特別是2016年底中國肥咖條款上路,恐引發一波資金回流潮,除了置產型豪宅受惠,帶有穩定租金投報的商辦案件也是較受青睞的產品,像南港及內湖廠辦屬於較容易達到法規對壽險業投報率要求的產品,仍會是市場關注焦點,而在整體景氣回暖情況下,企業對不動產需求相對提高,再加上政策上無不利因素,商用不動產市場沒有太悲觀的理由。

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