【房產新鮮事】都更利多 隔靴搔癢? 何不實例推演?

【文.莊孟翰】【理財周刊第852期】


為化解民怨,針對房屋稅所引發的諸多爭議,台北市政府表示,將建議中央下修現行房屋稅率,名下只有一戶者應降到1.2%以下;北市府表示,在修法之前,將先研擬政策補貼方案,以減輕自住一戶民眾負擔。由此我們可以解讀政府已聽到人民的聲音?體察老百姓生活困境的訴求?另當蔡總統宣示全力推動都更之際,都更的障礙是否已消除?

確實,我們可以據此解讀這段時間,大家為民請命的建言相關單位已接收到訊息,而最近確實也出現降稅的官方回應;然而,一般民眾要的是真正落實的政策,亦即實質的降稅或減稅,而不是變變變的說法,抑或僅是試水溫或看不到結果的口號。

值得重視的是,這段時間高房價的指標地區,如台北市總人口數從2014年房價高點時突破270萬,今年四月已出現衰退,及至十月,更已下降至269萬餘人,係六年來新低點。

在此際北市掀起移民潮同時,和北市一橋之隔的新北市蛋黃五區-板橋、中永和、新店、三重,因緊鄰北市,通勤便利,原本就是買不起台北市民眾的第一選擇,但近三年新北市各行政區人口,除新店區外,其餘四區皆呈現下降趨勢,其間所顯示的是,過去最吸睛的蛋黃五區,也因房價偏高而導致人口正逐漸流失,至於民眾口中的「林三淡」,林口、三峽、淡水的人口則是以驚人速度成長。這些數字,在在彰顯一般民眾正在用腳投票,如果執事者再不提出實際有效的改善對策,都更利多恐仍將停留在紙上作業。

一坪換一坪 僅是少數個案

2012年十一月,前台北市長郝龍斌召開記者會宣佈:台北市政府審議通過首宗「一坪換一坪」老舊公寓更新案,北市府大力推銷四、五層樓老舊公寓更新,推出一坪換一坪、免費換新屋策略。惟探究這個案例為某上市營建公司開發案,其基地範圍內共有六十九棟建物,但只有十九棟符合專案條件的四、五層樓,也就是說透過此一專案達成了該政策的容積獎勵,除四、五層樓公寓的住戶可以滿足一坪換一坪,包括一、二、三層樓甚至於是空地的住戶或地主,也能夠一坪換兩坪或是再多一些。

其實我們應該務實面對的是,這個政策係以犧牲全民環境品質所提供的容積獎勵為前提,鼓勵四、五層樓老舊公寓原住戶參與都更改建換取新屋;如前期本欄所述,以RC結構每坪造價十萬元估算,實施者與地主如以四:六分配比例分算,在無容積獎勵情況下,房價得超過32.5萬元方才具備可行條件。因此,就此一案例而言,只有參加都更的少數人是真正免費獲益,對於絕大多數想參與都更的其他老舊住宅而言,一坪換一坪僅是可望而不可及的新聞話題,未必通通可以比照辦理。因此,要再一次不厭其煩的提醒一些不熟悉實務的官員別再用精選特殊案例,讓一般民眾產生不切實際的期待。

政府著眼價格 實施者側重價值

先前曾說過「一百件都更案,會有一千個疑難雜症」,由此顯見都更整合過程有多複雜、多困難。其次,縱然這些疑難雜症所衍生的爭議,最後還是會訴諸於主管機關,導致執行人員總會單純的以降低共同負擔費用,以提高都更戶的分配比例作為審查考量,更何況其間尚包括法令面,中央與地方觀點未盡一致等問題,如台北市都市更新自治條例與都市更新條例母法即存在不少差異。另外,台北市與新北市規定也不盡相同,致都更戶常據此質疑實施者誠信度,甚至影響政府公信力。此一問題自文林苑事件醞釀修法以來,對都更流程的種種爭議,主管機關至今仍無法給予公正裁決的答案,顯示制度確實未如預期完備。

而當前最重要的仍在於實務面,都更初期常見實施者與都更戶先行簽定協議合建契約書,俟整合完成、容積獎勵確定,再簽定權利變換契約書,最後都更戶實際分得面積再依兩份契約坪數擇優選定。惟此一權宜措施常被主管機關視為投機取巧,甚至有﹁假權變,真合建」之指控;在行政機關捍衛都更戶分配坪數前提下,往往漠視實施者實際支出成本,更別說建材和施工品質以及與都更戶間的找補等。難怪,當此台灣老舊房屋眾多,都更問題迫在眉睫,一份針對一百二十家建商調查其都更意願,竟有高達八成回應「不會評估」。

房產稅整合應化繁為簡 民眾不要變相漲價的稅改

稅負成為近期影響都更的主要障礙,本人曾提出「當前房產稅十大不確定性議題」,其中部分議題,例如當前最值得爭議的是,主管機關高舉居住正義大旗,卻又擬回溯十五年、三十年,背後仍掩飾不了財政窘困的課稅意圖,此可由台南市預計可以增加稅收十~十二億元,台北市可以增加五十~六十億元,見其潛藏動機!

而高級住宅的認定標準,依台北市稅捐稽徵處指出,依臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點第十五點規定,房屋為鋼筋混凝土以上構造等級,用途為住宅,經按「戶」認定房地總價在八千萬元以上,且建物所有權登記總面積達八十坪以上或每坪單價一百萬元(不含車位價)以上者,酌參下列特徵,認定為高級住宅:(一)獨棟建築(二)外觀豪華(三)地段絕佳(四)景觀甚好(五)每層戶少(六)戶戶車位(七)保全嚴密(八)管理周全;大幅調漲豪宅稅的結果,終致2014年七月一日以後興建完成的高級住宅房屋稅漲幅高達二十多倍。


 房地產會客室


其次,房屋稅重複課稅所衍生之爭議,縱然自有一戶有減稅規定,但在調高至2.6倍,減半之後稅額也仍有三成的增長。台北市日前(2016年十二月十六日)召開不動產評議委員會,確定明年度房屋稅三大調整方向,一、將取消2014年七月以後新屋加價項目;二、針對豪宅稅率由「1+路段率」改為「1+固定比率」;三、適用新制的房屋標準單價,將分六年緩漲,明年房屋稅構造單價將先打七折。

針對2001年以後北市總價八千萬元以上高級住宅,將從原本「1+路段率」改為「1+固定比率」,固定比率訂在120%,屆時新豪宅負擔將減輕、舊豪宅將提高。就一般住宅而言,稅基的「標準單價」已拉高至實際造價的一半,加上公告地價又將逐年調整,可以預期這些有關房地產的持有稅與交易稅等,更將加重有屋族未來「稅稅不安」的層層隱憂。

口頭宣示都更利多 何不舉實案推演

在當前都更問題重重之際,主管機關仍以單一思考邏輯,提出「都市更新一六八專案」,或認為只要提供公式化的都更容積獎勵,抑或要求金融機構介入提供資金,卻對於前階段的整合,或是後階段的稅負課題之解決對策,均付諸闕如,不免令人有當前的都更利多僅是隔靴搔癢之憾。因此,殷盼主管機關能夠拿出實際的都更案例進行沙盤推演,好讓業界能據此擬定SOP作為實務推動之參考。同時也期待號稱台北市「公辦都更元年」所公布「台北市公辦都更八+二旗艦計畫」,能夠順利推動而具有指標性的實質意義,以便今後都更流程之所依循。

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