【房產新鮮事】小資女夢醒!房價1800萬 竟要背暴漲的…



聯合報 記者沈婉玉/台北報導

台北市開徵「囤房稅」波及,2008年至2013年9月底間標脫的地上權住宅如「京站」等,因不符自住自用標準,住戶須繳納最高3.6%房屋稅率。圖為京站大樓。 本報資料照片


財政部國有財產署過去標售國有地地上權,一度讓建商、趨之若鶩,紛紛搶標,大推地上權住宅,儼然是小資族成家的希望。

不過,隨著房市由熱轉冷,地上權案也愈來愈冷,甚至乏人問津,地上權融資也困難重重。財政部昨天請土銀針對「地上權融資商機與挑戰」提出專案報告,希望找出解方。


投標業者說「被拐了」

房仲業者認為,現在地上權住宅乏人問津,主要是價格不夠「漂亮」,且持有成本太高。

住商不動產企畫研究室主任徐佳馨直言,很多去標國產署地上權的業者都說「被拐了」,業者當初計算好營運成本才去投標地上權案,沒想到房地持有稅突然暴增「被殺到措手不及」。

徐佳馨說,一般土地按公告地價1%至5.5%的累進稅率計徵地價稅,自用住宅用地優惠稅率則為0.2%,地上權的地租率則至少是公告地價的3.5%。換言之,取得地上權的建商或購屋者,前面取得成本雖低,但後面有不斷上漲的地租,不確定性太高了。


地上權宅 還要付地租

開發商標下地上權是為了賺取固定收益、做生意,地租上漲還可以說是當初投資風險沒算清楚,但民眾買地上權住宅只是要自住,又不是要賣,背負昂貴又上漲的地租實在沒道理。

她舉例,有個朋友想買台北景美地區的地上權,40坪左右的房子,每坪買價約45萬元,確實比周邊行情低,但地租每年要約6萬元,每月等於要繳5千元,未來很可能還會增加,她說「評估一下就會怕,誰還敢買」。

地租不斷飆高,昇陽建設地上權指標住宅「昇陽寓見」得標以來五年內,地租暴增1.25倍,業者批太不合理。 本報資料照片


國產署統計,目前國有非公用不動產設定地上權,自85年迄今共有81案,其中38件是住宅,37件是商辦,6案得標人還未定開發方向。國產署去年地上權案標脫率僅13%,創5年來新低,下半年更全數「摃龜」,地上權市場確實大幅萎縮,財政部希望公股行庫帶頭搶救地上權案。


房市不佳 買氣被拖累

土銀分析,去年地上權案招標失利,主要仍與房市不佳有關,包括移轉棟數、建照核發數等指數都探低,使建商轉而採取較保守穩健的營運策略,縮手地上權案。

「所有權市場都表現都不好,地上權市場當然更不好。」國產署副署長邊子樹也說,房市走下坡是影響地上權標售最主要的原因,即使國產署修改規定,將地租率改為「部分固定、部分浮動」,業者還是不進場,顯然市場觀望心態很濃厚。只要業者願意降價讓利,相信地上權住宅的買氣就會回籠。


融資困難 建商興趣降

地上權另一個問題是融資困難,也讓業者投資成本提高、投資意願降低;購買地上權住宅的民眾,貸款條件也不如一般住宅。

一般建商的土建融與住宅房貸,借款人擁有土地與建築物的所有權,可設定借款的抵押擔保品,但地上權的屋主只有建物所有權,土地僅有使用權,對銀行來說融資風險較高。



房貸成數 多低於六成

一般來說,目前地上權房貸不僅借款利率較一般房貸高,平均利率約3%以上起跳;可貸款成數也比一般房貸低,大多低於6成。

多數公股行庫的不動產放款都逼近銀行法第72條之2的規定,也就是放款總額不得超過銀行存款與金融債券總和的30%上限,更讓銀行不願承做地上權融資。


「地租應設置天花板」

徐佳馨說,地上權住宅原本是年輕、小資族擺脫無殼蝸牛的希望,希望政府應該大刀闊斧,站在居住正義及土地永續利用的立場上來思考,地租應設置天花板,甚至回溯適用,讓現在許多地上權建案解套,不要怕圖利業者。

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