【房產新鮮事】莊孟翰教授/老屋重建 長夜漫漫路迢迢?!


【文.莊孟翰】【理財周刊第865期】


「十年沒回來了,台北都沒什麼變」,公車緩緩行駛在台北街頭,車內,一個剛從瑞典回來的女生這麼說,媽媽回答:「都更老房子都拆不了,是要怎麼變?」「北京、上海每年都在變!」女兒回答道;真是一針見血,一語道破當前都更所面臨的困境。



 內政部於一九九八年十一月十一日發布「都市更新條例」迄今,晃眼便走過十九個年頭,三月九日立法院舉辦「都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例草案」公聽會,都更議題又再次成為眾所矚目的焦點,往昔都更成效不彰「有目共睹」!



 十多年來也不是沒人想提出解決辦法,當初,前內政部長李鴻源曾提出防災型都更,前台北市長郝龍斌更推出「一坪換一坪」的策略規劃,卻始終無法達成預期效果。然而,都更至今所產生的問題複雜程度,絕非參照哪國範例抑或是僅僅修法就可輕易解決。



 請問莊教授,都更議題再被掀起,面對當前都更困境該如何解套?



公聽會上雖有不少都市計畫學者、專家大力抨擊「老屋重建」跳躍母法「都市更新條例」,有偷跑、規避法令嫌疑,惟主要原因仍在於主管機關眼看著三十年以上老舊住宅高達384萬戶,占全台住宅存量844萬戶,2016年第四季之45.46%,加以近年都市更新速度太慢,不只都市更新條例修法緩不濟急,其他法令制度又與實務現況落差甚大,因此,才會針對老舊建物匆忙提出「都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例草案」,以期儘速推動老屋重建。



都更始終跨不過權利變換門檻



按都更主要流程為都市更新單元劃定、擬定更新事業概要計畫送件申請、擬定更新事業計畫送件申請、擬定權利變換計畫送件申請、幹事會及都市更新審議委員會審議、核定發布實施、申請建照、拆除、施工與更新事業完成及成果備查等八個階段。



但這些年有不少個案進行至事業計畫階段便沒再往前一步,其中大都是出在不同意戶的問題爭議不斷,使得個案整合始終跨不過權利變換的門檻,導致都更進度停滯不前。



另外,一般民眾普遍不了解都市更新的實務問題,例如建蔽率與容積率之差異及其對老屋重建之影響,始終停留在一坪換一坪又不必出錢的不切實際期待,而導致官方的政策與學者專家的理想、都更戶的期待,始終找不到合理滿意的交集。



此外,都更過程錯綜複雜的產權問題,要如何進行溝通、討論,雖然過去也有不少學者專家一再建議參考日本的做法,不斷的經由開會說明,有時甚至溝通高達上千次,但也常因不同的民族性而無法盡如人意,日本的民族性原本較為合作,反觀台灣常被民粹拖著走,合作觀念也較薄弱。



此外,台灣不如美、法等國幅員廣大,加以人口結構有不少源自外來移民,對於土地、房產等較無繼承等錯綜複雜問題。



房屋老舊加上土壤液化 都更益增必要性



都更另一個要解決的便是大量的老舊房屋,台灣位處地震帶並潛藏土壤液化問題,政府必須強力主導並半強迫性的執行既定的政策,方可言及彰顯政績。



當初台北市原設定僅以四、五層樓老舊公寓作為加速推動都更對象,但成效不彰,因此,內政部現階段再以「三十年以上老舊住宅」為目標全力推動。



依內政部營建署所公布2016年第四季房屋稅籍資料顯示,全國住宅存量約844萬戶,平均屋齡約28.89年;當中又以三十至四十年屋齡占比最多,約有26.49%,四十至五十年占12%,五十年以上僅占7%;六都中又以台北市、台南市平均屋齡達30年以上最多,台北市屋齡三十至四十年的比例最高,占38%。



另外,累積至2016年底全國樓層數以一至三層樓約占47%,約有398萬戶;四至五層樓占23%,約有189萬戶。六都中除台北市外,其他地區皆以一至三層之透天厝占比約三至五成較多;台北市則以四、五層樓住宅較多,約有45%,一至三層樓僅占一成。



以「逆向抵押貸款」概念 與「以房養老」並行



過去在郝龍斌擔任市長時曾推出一坪換一坪的政策,但實際執行遠不如預期,實施者多希望政府能夠獎勵更多的容積,一方面將多出的容積用以抵付工程款,在商言商,各方人馬皆以自身利益做為優先考量,最後無法達成共識之下,各顯神通,以不變應萬變的作法又再度加深都更的困難程度。



例如台北市忠孝東路五段、松山路口,原130戶老舊住宅,只剩下一戶不願搬遷的永春都更案,歷經變更設計、重新設計,延宕16年,仍然僵持不下,去年七月實施者森業營造以突襲方式拆除唯一的不同意戶,而引發強拆爭議,甚至控告台北市都發局長涉毀損、侵入住宅、強制等罪。



今年三月三日,台北市長安西路一百七十七巷十四號都更案,實施者趁地主赴都更處溝通協調時,同樣以偷拆方式而造成四樓不同意戶房屋傾塌,再度引發各界議論。



如何解決僵持不下的利益分配問題,如果原房屋持有者在都更過程,由原來沒有貸款的身分轉變成要支付房貸,此就屆臨退休年齡者而言,要說服參與都更,難上加難。惟若能以「以房養老」逆向抵押貸款的概念切入,就增值部分作為逆向抵押貸款的擔保品,也就是說,多出來的房屋價值就足以支應不足額的工程款,又不必額外繳付利息,亦即置入「以房養老」逆向抵押貸款的概念,來達成加速老屋重建的目的。


成立專業法庭 全力支援都更



都更遇到拆除問題,常見的是不同意戶的杯葛,而這牽涉到公權力該怎麼介入,就當前實務現況而言,勢必要有個判例做為依循。因此,如能成立不動產專業法庭,讓社會大眾清楚了解,基於公共利益就必須要有遵守多數決的法治概念,都更才能順利推動,否則不同意戶的問題恐永無寧日。



倘若執行拆除任務時出現糾紛,法院能夠速審速決,並有執法人員做後盾,主管機關就不會互踢皮球,彼此推諉卸責,而放任不同意戶予取予求。



長久以來由於房價變動頻繁,不能只站在天龍國的角度思考中南部的都更問題,適用於雙北的條件,中南部未必一體適用,因此,對於桃園以南地區,房價普遍較低,加以城鄉差距甚大,因此該如何因地制宜,也是今後都更成敗與否的關鍵因素之一。



更值得注意的是,由於法令制度和都更實務落差甚大,表面看來簡單,但卻潛藏很多複雜的問題。



因此,希望主管機關能夠在舉辦公聽會之餘,務必深入了解都更的癥結與實務需求,方能真正有助於全台384萬戶30年以上老屋重建之全面推動。





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