【房產新鮮事】 「租賃專法」破亂象? 李同榮:草率立法,更多亂象!


聯合新聞網 吉家網不動產_李同榮

內政部近日通過「住宅租賃發展條例」草案,將在本會期送立法院審議。 聯合報系資料照


為破解房屋租賃市場亂象,內政部近日通過「住宅租賃發展條例」草案,將在本會期送立法院審議,並排入優先法案。草案內容包括1.強化房東與房客租賃關係保障。2.引入非營利團體協助事務處理、加強爭議處理管道。3.建立政府代包租代管專業服務制度。4.提供房東租稅優惠措施等。租賃專法確實有設置的必要性,但立法內容若不能對症下藥,不但無法破解市場亂象,反而會製造市場更多亂象!


媒體要負廣告資訊調查責任,簡直是疊床架屋丶緣木求魚

從「租賃專法」草案內容看來,理想重於實際,顯然立案成員缺乏實務經驗者參與。早在去年初就有民進黨李應元等18位立委應巢運訴求,擬定一份「租賃專法」草案送立院,但因內容過於草率而胎死腹中。如今,新法內容中,授權得增訂「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」值得推動,但細節應先公佈,才能洞悉其合理性,以往政府在訂定相關應記載事項都過於繁複就產生執行上的障礙。

此外,要求提供刊登廣告的媒體經營者負起查證責任,如廣告面積、屋齡、樓層別及法定主要用途等,此項措施簡直是緣木求魚,因為租賃廣告不是仲介業者刋登就是屋主刋登,刊登者才應負起調查責任,且現行法令針對業者刋登不實廣告已採6萬~30萬重罰,針對屋主自行刊登廣告卻未明訂罰則,此漏洞不修,反而卻要媒體負調查責任,執行上根本不可行,若此法通過,那過去電視廣告𥚃刋登不實內容,如胖達人不實廣告事件,或是建築業不實廣告引起爭端,是否電視台都要負起資訊內容調查不週的責任?


不計取過去租屋平台失敗的教訓,包租代管業務註定會失敗

在租任專法中,政府計劃引入非營利團體協助租賃事務處理、加強爭議處理管道,並協助包租代管相關事項,此項措施形同取代現行不動產公會組織,政府是否應該告訴民眾,有那些非營利團體可以勝任此項專業任務,還是政府心目中已有對號入座的團體?或是延用過去失敗的租屋平台所合作的團體?感覺這些非營利組織團體已成為政府的附隨組織!

我們質疑政府根本沒有包租代管的能力,同時針對政府研擬的包租代管措施提出三大疑問:

1/內政部擬以市價8折包租並扣除一個月免費房租,是否屬實?若是,會有任何房東願意嗎?何況市價又如何認定?

2/每月一萬元免稅扣抵可以扺掉租價打8折的損失嗎?

3/每月2萬元以下租金的房屋,需求大於供給,房東有需要政府包租代勞嗎?

過去租屋平台失敗的教訓,就是政府一廂情願,草率行事所造成,如今,同樣一批人又要犯同樣的錯誤,不計取前車之鑑,包租代管業務就會註定失敗!


「租賃市場透過仲介就不必實價登錄」是一項惡法,也是租賃市場最大的亂源

綜觀,租賃市場真正的亂象所在,是出租方與承租方自行租賃的市場所造成,因為政府根本放任且無法可管,而政府過去一再嚴格規範合法業者,卻縱容非法業者與自行交易市場不必遵守相關法令,包括不動產說明書、應記載約定事項、廣告不實的稽查與處罰、甚至最嚴重的是「不必實價登錄」,以致成為租賃逃稅的溫床,這才是租賃市場亂象最大的禍源。

政府應該最清楚禍源所在,卻不對症下藥,尤其「租賃市場透過仲介就不必實價登錄」之惡法,多年來已經嚴重造成市場亂象,更殘害無數合法業者生存空間,若此惡法不修,所有新增租賃專法草案必然形同廢物,政府不可不慎思!

Unknown

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