【窩牛專欄】想等落底?房價從沒回去過!

窩牛特約專欄作家 Joanna/有憑有據分析報導

2015年,由於景氣不振加上房價炒得過熱,不動產市場投資客漸漸縮手,結束了金融海嘯過後,或許可以回朔至自.com泡沫以來,房市長達十多年的多頭行情。

回顧這兩年,一方面是因為多數屋主很早入手,手邊的房子房價早已翻數倍成長,過去住宅持有成本低、也沒有資金壓力而口袋仍深;另一方面則是多數民眾在房價所得比屢創新高的情況下,高高在上的房價讓人望塵莫及,投資人不買、需求者觀望,導致不動產市場交易大幅縮減。

回顧2016年,由於國際政經情勢不穩,百業景氣低迷,全台建物移轉棟數跌到24.5萬棟,創26年以來新低,大大衝擊了房仲業面臨關店潮。讓許多買方都在等待,期待房市落底,悲觀者對房市前景信心全無,連樂觀者也開始觀望,猶豫自疑而不敢前進。

事實上,多項房價指數已連三季止跌!

第一項觀察指標,是看房價。市場上現有不少房價統計資訊,包括台北市住宅價格指數、信義房價指數、國泰房地產指數等。吉家網董事長李同榮表示,房市不像股市,漲跌時間會拉比較長,要看房價是不是止跌,至少需看三季,連續三季房價不再下跌,就可能已落底。

而內政部營建署住宅需求動向調查顯示,房價綜合趨勢分數自2013年第2季走跌後,已在2016年第3季首次出現回升。這項調查反映民眾對房市雖不到樂觀、至少不再那麼悲觀。這反映出2016年上半年,央行再次鬆綁信用管制、持續降息的政策效果顯現,也因此同年第2季房市交易稍微回溫。

根據調查,投資者購屋最主要原因以出租占33.1%最多,其次才是為保值或增值置產、占了30.5%,顯示隨著房市走緩、房價走跌,投資者已經從過去賺取價差為主的投資行為,逐漸轉變成長期穩定出租經營的型態。

總體經濟有自我平衡機能,只要政府不再強力干擾,房產市場自會療癒,分析景氣從2013~2014年高峰至年底翻轉、2015年起明顯疲態,一直2016年第二季,以房地產綜合指數及房價落後總體經濟12至15個月來看,愈多指標出現落底訊號,代表房價止跌愈明確,預估差不多會在今年9月落底、年底開始緩慢恢復正常。

最重要的是,目前市場已出現六個好轉訊號:

一,六都前三個月買賣移轉都比去年同期成長,且成長幅度越來越大。

二,春節後無論預售或中古屋市場,根據住展統計,看屋來人組數明顯增加。台北市、板橋都有建案傳出不錯成交業績,民眾不但已經開始看屋,在建商讓利的情況下,顯然買方在審慎觀察後,體會市場價格向下修正空間有限,已陸續擇優進場。

三、口袋深的壽險公司、建設公司從2016年開始尋覓土地,連一向穩健的房仲上市公司信義房屋最近也斥資十餘億元,買進板橋江翠近千坪土地,建商都已經在積極出手獵地了,由此可見市場價格應已接近低點。

四、政府積極推動都市更新、社會住宅、青年住宅等振興房市措施,也言明不會打房,市場不至再有政策的利空因素。

五、各地市縣政府已了解前波調漲稅賦,人民不堪負荷,民怨甚深,已有減緩調漲持有稅的步調,有利房市 。

六、銀行利率持續低檔,即便今年央行有可能追隨美國腳步升息,但利率水準依然很低;升息也會提高民眾置產保值得意願,均有助景氣復甦與購屋意願。

七、預售燈號接近綠燈,近兩年房價下修的主因,是因為2013年左右,政府容積政策導致的搶建潮,在房市不振下,暴增的供給加上有限的需求讓房市雪上加霜。但隨著預售市場下殺帶動,預售屋價量能否回升,將成為房價止跌關鍵。而觀察預售市場情況,可看住展風向球,住展風向球分成藍燈、黃藍、綠燈、黃紅、紅燈,依過去房市空頭時經驗,當風向球由黃藍燈快轉為綠燈時,分數約在37~42分之間,房價就會止跌。

八、根據國泰金控公司最新的「國民經濟信心」調查結果顯示,3月份有將近兩成的民眾認為現在是買房子的最佳時機,雖然不認為現在是買房子時機的比例仍然比較高,但是兩者比例的差距所推定出來的「民眾買屋意願」已經連續5個月維持上升的局面,並且創下近4年來的新高數字。

整體來看,房市在趨向落底之際,已出現平穩盤整現象,房價兩年來已向下修正平均達二成,不會再有太大跌幅,不過短期內也不可能有大幅上漲機會。

人活著就是需要房子住,即使人口紅利不再,但老年人口的壽命越來越長、家戶的組成人數越來越少都是事實,加上現在的租屋成本已經越來越高了,要等房價因為出生人口降低至少要再等十年!

因此買屋意願回升,可說是必然之事!

美國華爾街股市有一句經典銘言說的得好:「行情總在絕望中誕生,在半信半疑中成長,在憧憬中成熟,在充滿希望中毀滅!」房地產市場也是一樣的道理。

現在買低是先知先覺、未來買高是後知後覺!

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