窩牛特約專欄作家 Joanna／有憑有據分析報導
回顧這兩年，一方面是因為多數屋主很早入手，手邊的房子房價早已翻數倍成長，過去住宅持有成本低、也沒有資金壓力而口袋仍深；另一方面則是多數民眾在房價所得比屢創新高的情況下，高高在上的房價讓人望塵莫及，投資人不買、需求者觀望，導致不動產市場交易大幅縮減。
事實上，多項房價指數已連三季止跌！
第一項觀察指標，是看房價。市場上現有不少房價統計資訊，包括台北市住宅價格指數、信義房價指數、國泰房地產指數等。吉家網董事長李同榮表示，房市不像股市，漲跌時間會拉比較長，要看房價是不是止跌，至少需看三季，連續三季房價不再下跌，就可能已落底。
而內政部營建署住宅需求動向調查顯示，房價綜合趨勢分數自2013年第2季走跌後，已在2016年第3季首次出現回升。這項調查反映民眾對房市雖不到樂觀、至少不再那麼悲觀。這反映出2016年上半年，央行再次鬆綁信用管制、持續降息的政策效果顯現，也因此同年第2季房市交易稍微回溫。
最重要的是，目前市場已出現六個好轉訊號：
一，六都前三個月買賣移轉都比去年同期成長，且成長幅度越來越大。
二，春節後無論預售或中古屋市場，根據住展統計，看屋來人組數明顯增加。台北市、板橋都有建案傳出不錯成交業績，民眾不但已經開始看屋，在建商讓利的情況下，顯然買方在審慎觀察後，體會市場價格向下修正空間有限，已陸續擇優進場。
三、口袋深的壽險公司、建設公司從2016年開始尋覓土地，連一向穩健的房仲上市公司信義房屋最近也斥資十餘億元，買進板橋江翠近千坪土地，建商都已經在積極出手獵地了，由此可見市場價格應已接近低點。
四、政府積極推動都市更新、社會住宅、青年住宅等振興房市措施，也言明不會打房，市場不至再有政策的利空因素。
五、各地市縣政府已了解前波調漲稅賦，人民不堪負荷，民怨甚深，已有減緩調漲持有稅的步調，有利房市 。
六、銀行利率持續低檔，即便今年央行有可能追隨美國腳步升息，但利率水準依然很低；升息也會提高民眾置產保值得意願，均有助景氣復甦與購屋意願。
八、根據國泰金控公司最新的「國民經濟信心」調查結果顯示，3月份有將近兩成的民眾認為現在是買房子的最佳時機，雖然不認為現在是買房子時機的比例仍然比較高，但是兩者比例的差距所推定出來的「民眾買屋意願」已經連續5個月維持上升的局面，並且創下近4年來的新高數字。
回顧2016年，由於國際政經情勢不穩，百業景氣低迷，全台建物移轉棟數跌到24.5萬棟，創26年以來新低，大大衝擊了房仲業面臨關店潮。讓許多買方都在等待，期待房市落底，悲觀者對房市前景信心全無，連樂觀者也開始觀望，猶豫自疑而不敢前進。
事實上，多項房價指數已連三季止跌！
根據調查，投資者購屋最主要原因以出租占33.1%最多，其次才是為保值或增值置產、占了30.5%，顯示隨著房市走緩、房價走跌，投資者已經從過去賺取價差為主的投資行為，逐漸轉變成長期穩定出租經營的型態。
總體經濟有自我平衡機能，只要政府不再強力干擾，房產市場自會療癒，分析景氣從2013~2014年高峰至年底翻轉、2015年起明顯疲態，一直2016年第二季，以房地產綜合指數及房價落後總體經濟12至15個月來看，愈多指標出現落底訊號，代表房價止跌愈明確，預估差不多會在今年9月落底、年底開始緩慢恢復正常。
最重要的是，目前市場已出現六個好轉訊號：
一，六都前三個月買賣移轉都比去年同期成長，且成長幅度越來越大。
二，春節後無論預售或中古屋市場，根據住展統計，看屋來人組數明顯增加。台北市、板橋都有建案傳出不錯成交業績，民眾不但已經開始看屋，在建商讓利的情況下，顯然買方在審慎觀察後，體會市場價格向下修正空間有限，已陸續擇優進場。
三、口袋深的壽險公司、建設公司從2016年開始尋覓土地，連一向穩健的房仲上市公司信義房屋最近也斥資十餘億元，買進板橋江翠近千坪土地，建商都已經在積極出手獵地了，由此可見市場價格應已接近低點。
四、政府積極推動都市更新、社會住宅、青年住宅等振興房市措施，也言明不會打房，市場不至再有政策的利空因素。
五、各地市縣政府已了解前波調漲稅賦，人民不堪負荷，民怨甚深，已有減緩調漲持有稅的步調，有利房市 。
六、銀行利率持續低檔，即便今年央行有可能追隨美國腳步升息，但利率水準依然很低；升息也會提高民眾置產保值得意願，均有助景氣復甦與購屋意願。
七、預售燈號接近綠燈，近兩年房價下修的主因，是因為2013年左右，政府容積政策導致的搶建潮，在房市不振下，暴增的供給加上有限的需求讓房市雪上加霜。但隨著預售市場下殺帶動，預售屋價量能否回升，將成為房價止跌關鍵。而觀察預售市場情況，可看住展風向球，住展風向球分成藍燈、黃藍、綠燈、黃紅、紅燈，依過去房市空頭時經驗，當風向球由黃藍燈快轉為綠燈時，分數約在37~42分之間，房價就會止跌。
整體來看，房市在趨向落底之際，已出現平穩盤整現象，房價兩年來已向下修正平均達二成，不會再有太大跌幅，不過短期內也不可能有大幅上漲機會。
人活著就是需要房子住，即使人口紅利不再，但老年人口的壽命越來越長、家戶的組成人數越來越少都是事實，加上現在的租屋成本已經越來越高了，要等房價因為出生人口降低至少要再等十年！
因此買屋意願回升，可說是必然之事！
現在買低是先知先覺、未來買高是後知後覺！
發表文章
沒有留言 :
張貼留言
歡迎留下你的看法