【房產新鮮事】地上權成本 倍數飆漲


經濟日報 記者吳靜君/台北報導

圖為地上權指標建案之一的京站。 本報系資料庫


各地方政府去年調整高公告地價,壽險公司成受災戶。壽險公司投資政府土地地上權,每年依公告地價3%~5%繳付地租,去年地方政府大幅調高公告地價,壽險業租金成本大幅增長,其中大型、矚目性地上權案租金成本更倍數飆升。

據壽險公會報告顯示,2016年南山廣場、台北學苑,以及國壽台中、桃園地上權等案的土地租金大漲;漲幅及增加金額讓壽險業者擔心,轉租給一般客戶不但沒有多少利潤,可能蝕本。

例如南山人壽2012年取得南山廣場地上權(原是世貿二館),土地年租金漲幅達108%;而中壽是2013年取得台北學苑的案子,地租也從原本的4,000多萬元漲到了8,000多萬元。

投資地上權最多的國壽,更是首當其衝,台中IKEA BOT案在2013年取得土地,當時土地租金僅884萬元,到了去年卻已經調漲到2833萬元,租金為當年三倍以上;高鐵的桃園產業專區地上權是過去重大案件,國壽2012年標下後,不動產業界甚為矚目,當時土地租金6,892萬元,到去年已漲到2億元以上,年租金增加上億元。

國壽2013年取得台中烏日地上權,年租金僅700萬元,做為物流中心,去年一口氣調漲到1,576萬元。

壽險業者表示,壽險公司投資地上權多以出租為多,租金成長率大約與消費者物價增長率差不多,或以此為基準,若以去年公告地價的調整情況來說,長期的租金收益率恐無法追上調漲的速度

金管會官員表示,壽險公司投資地上權仍受投資不動產即時利用並有收益規範,也就是租金收益率要2.345%以上,若未達者要專案向金管會提改善計畫。

業者指出,壽險公司能提的改善計畫有二,一是處分不動產,但由於地上權流動性較差、且多與地方政府簽署長約,所以壽險公司要轉讓地上權障礙很高。



另一個改善計畫就是調高承租戶租金以符合法規,但同時也會墊高租戶的租金成本,讓壽險公司所投資的地上權失去市場競爭力。

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