【房產新鮮事】北市都更 大安、中山、松山分居前三.





插旗都更,中古商辦成為都更新寵,北市都更案件量,大安、中山、松山分居前三
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】台北市超過30年屋齡的老屋達58%,都更政策可謂勢在必行,但依據台北市政府都更處的統計,以台北市歷年來申請都更案件,含初期的事業計畫概要、進階的事業計畫及權利變換等,截至2016年12月31日止成功申請劃定單元共1048件,其中經都更審議會審議並核定約266件,很顯然整體都更政策進行的並不順利。

根據宏大不動產合夥估價師林韋宏表示,早期建商進行都更插旗係以購買透天戶或公寓為主,其中透天厝類似小面積土地,最受建商青睞,而概估大約都需整合至少8~15戶透天住戶或20~60戶以上公寓住戶,但是以上二類型房地往往已歷經二代至三代,實際的權利關係人往往是要再乘以1.5倍~2倍,所以許多個案是需要歷經上百位地主及建物所有人同意蓋章才能完成整合,因此才會讓都更顯得漫長而困難。

然而,近年因「文林苑」、「永春公寓」、「長安西路公寓」…等都更案爭議,讓開發商有了不同的思考方向,也陸續參與舊商辦大樓的都更整合。宏大國際資產陳益盛總經理指出,以最近幾個成功的、或進行中的都更或開發個案,如國際大樓、宜進大樓反而都是以購買或整合舊商辦大樓為主,而成功完成都更、開發的案例。

其中國際大樓就是目前還在預售推案中且成交單價破200萬的豪宅「華固名鋳」,宜進大樓則是興富發的「松江1號院」,仍在興建中的有聯合報忠孝舊大樓,還在都更流程進行中的有華塑大樓、台塑大樓、亞洲信託大樓、國泰世華銀行大樓、華票大樓、及近期元大金加購部分樓層的大同大樓…等等,都是大基地面積的舊商辦大樓。

陳益盛表示,以宏大不動產估價承做上千件的都更估價的經驗,分析商辦的持有者多數為法人或企業主,其屬性相對理性,也較無透天老屋等多世代、多人因繼承共有等複雜關係,因此在評估是否參與都更時,比較會以實際利益與好處做決定,較少考量歷史情感因素、或基地是不是「龍腦」等非理性因素,因此只要開發商提出合理權利變換條件或分屋比例,通常較有機會達成共識,而中大型商辦面積大於一般公寓或透天,因此基地所有權人數往往也較少且單純,也省下了不少聯繫、協商及整合的複雜度,再者商辦大樓的違建戶情形也低於住宅,亦減少不少變數。

此外,金管會於2016年下半年起擬放寬金融業參與都更規定,包括銀行承作都更放款,可不受「銀行法」72-2條對於銀行業不動產放款30%限制,近日並同意放寬現行「商業銀行投資不動產辦法」第3條等,原規定銀行將老舊行舍參與都市更新,取得新建不動產必需有50%以上為自用之規定等,擬放寬為20%,勢必對於都更的利多加上相當的助力,因此,陳益盛預估金融業將「反客為主」,不只是提供都更資金的挹注,多家金融業也將是都更的實施者,預估也將間接帶動老舊商辦都更的熱潮。

至於什麼條件的大樓及區位最受都更開發青睞呢?據宏大國際資產的調查,其中通過都審會核定實施的個案中,多數核定完成的基地規模為1000~2000平方米(約300~600坪),除了是都更法規的開發面積規定門檻,也是同時考量到開發經濟規模、效益,與開發後能改善都市景觀與提升原住戶的居住生活品質。

台北市都更申請案件中,以大安、中山數量最多,主因在於大安區房價最高,都更後可改善居住環境的經濟效益最大,中山區則因商業機能較發達,開發效益可擴大至住宅以外的商業用途,因此該二行政區分居都更案量的前二名,松山區因居住環境與商業機能亦佳,其案量則位居第三。

至於都更後的效益,宏大國際資產依據許多個案的統計,售價與租金往往可提高5成~1倍的價值,其效益正也是都更的好處,既可改善都市環境景觀、提高居民生活品質。儘管都更好處多多,都更推行要順利,還是有賴原地主與建商的互信與利益共享,搭配都更法令合宜的修正,再加上政府公權力的執行,才能看的到、也吃的到。

Joanna窩牛網特約作家

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