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聯合報 住展雜誌企研室經理 何世昌

近兩年來，房地產市場「讓利」成風，建商讓利換成交已是普遍共識。而從讓利幅度與買方接手強弱程度來觀察，似乎可以大略評估這一波房價修正的滿足點，谷底已經呼之欲出了。

根據《住展雜誌》市調統計顯示，近一年多來北台灣新建案市況呈現「讓利一二三，好壞免命盤」；意思是買方大多只買降價案，只要降價賣就能賣得好，如果違背市場趨勢，搞一堆玄而上的花招都沒用。

所謂「讓利一二三」，是指新建案若與高峰時房價相比降價一成，房子雖可以賣、但銷售速度緩慢；若降價二成，銷售速度會稍快一些，但未到熱銷地步；若降價三成，短時間內就會被掃光，這類建案大部分在公開一個月內清空，甚至有的還會上演「公開就完銷」戲碼。

當然，實際情況還會依個案不同有所差別。例如，三、四房的房型讓利幅度要更大，而一、二房房型只要讓約二成就能熱銷；又或者地段較好、建商品牌較強的建案，可能比別人少讓一成就能熱銷。

從讓利幅度與銷售速度來分析，一旦真有價格降幅接近三成的建案出現，市場接手力道就相當強；由於接手力道太強了，意味著房價要跌滿三成並不容易，預估新建案平均價格修正約百分之廿五到卅之間，就會落至谷底。

這一波房價從二○一四年下半年反轉以來，花了二年半時間跌了約百分之十，若將送裝潢、車位等各類找補方案加計進去，實際修正幅度大約在百分之十五左右，代表未來還要再降百分之十到十五才能達到滿足點。

至於房價有無可能跌超過三成？我個人認為機率極低，一旦房價跌逾二成以上，先前數年內買房民眾的自備款等同歸零，銀行會坐如針氈，政府勢必出手救市，房價崩盤的機率微乎其微，民眾若看到價格降至滿足點的物件，就能先行購入等待房市打底與反彈。