【房產新鮮事】名家觀點/改實坪制計價的困難點


經濟日報 記者徐碧華記錄整理

淡江大學產經系副教授莊孟翰。 圖/報系資料照

■莊孟翰

民眾在公共政策網路參與平台推動連署「房價改實坪制計價」,已有5,000多人附議,通過門檻,內政部須在9月29日前回應。改實坪計價,以前也討論過,最終都認為不宜貿然實施,我相信這次答案也差不多。

上一波的討論改變了雨遮、屋簷的命運。當年消基會曾這麼形容:為什麼消費者要花一部賓士的錢去買鳥站的地方。其後雨遮、屋簷先是改為可登記不計價,明年元旦起,再改為不登記不計價,而陽台還是可以登記和計價。估計這一次仍可能導致遊戲規則的小幅調整,但不太可能把雨遮、屋簷不登記的結果擴及所有的公設,那可茲事體大。

先說改實坪制的困難點。首先,附議的人再怎麼多,絕對不會比擁有自有住宅的人多,根據主計總處統計,2015年台灣自有住宅比率高達84.23%。這是一個群體與利益比較的問題,畢竟無殼蝸牛是少數,政策上如果改為實坪制,因為公設(虛坪)不能登記,立刻衝擊有殼者的權益。

無殼者覺得房子很貴,買不起,想推動實坪制,降低房屋總價,大家都能夠理解。目前總價1,000萬元的房子,大概其中的300萬元是買了公設,只要實施實坪制,馬上可以省下300萬元;但絕大多數已有住宅的人不見得會同意,因為改為實坪制,資產馬上就縮水了,更何況他們在買房當初也支付了相當比例公設的錢。

附議的人可能會質疑:為什麼日本能,我們不能?今年5月,我到日本去考察,特地去了解這個議題,原來日本的公設不是不登記,而是登記在管理委員會名下,人家的管委會是法人,但台灣的管委會不具法人資格,那麼公設登記首先就得修法。

接下來,改實坪制必然也會衝擊地方稅收,一旦登記面積少三成,房屋稅和契稅也會隨之驟減,更何況近年地方政府財政日益困窘。當然,地方政府可以提高房屋評定現值來彌補稅收,但先前的大幅調升已引發民怨,不管有理、沒理,下任地方首長恐怕短期內都很難再動評定現值。

回頭來看公設比為什麼會一直增加,一是法規改了,例如「建築技術規則」規定,八層樓以上建築物要設置兩支逃生梯,所以公共設施面積增加了;另一是生活品質提升的需求,以前常見12層大樓只配備一部電梯,後來增加為兩部,也有配備三部的,這也增加了公共設施的面積。另外,地下停車場也成必要配備,停車格及其應分攤車道以外的車道面積也計入公共設施,也就是說,公設比的增加不一定要完全歸責於建商。

不能把公設比縮回從前,實坪制暫時又不受全民支持,內政部能做什麼呢?有,可以採香港模式,讓公設的分攤更透明,把遊戲規則訂清楚,例如當層的公共空間就由當層住戶分攤,八樓的電梯間、樓梯間、走道等等,就由八樓住戶分攤;屬於整棟大樓的公設就由全體住戶分攤;至於地下停車場的空間怎麼分攤更要講清楚,至少避免沒買車位的人要去分攤車道的公設。

另一值得關注的是,現階段政府正大力推動都市更新,公設比一旦歸零,不僅更新後原預期增加銷售面積(公設)的誘因消失,連帶原已登記有案的舊屋公設亦不得登記,其所衍生之後遺症不容小覷。

這是個民意高漲的時代,相信內政部也不會逕行決定,應該會經由論壇或召開公聽會讓大家把問題談清楚,免得過不了多久,同樣的問題又捲土重來。(本文由淡江大學產業經濟學系副教授莊孟翰口述)

Joanna窩牛網特約作家

Phasellus facilisis convallis metus, ut imperdiet augue auctor nec. Duis at velit id augue lobortis porta. Sed varius, enim accumsan aliquam tincidunt, tortor urna vulputate quam, eget finibus urna est in augue.