【窩牛專欄】房價會崩盤!?古今中外華人地區從未發生.

窩牛網特約專欄作家 Joanna/ 整理報導


最近幾年,政府在居高(房價)思危下,祭出一連串打房措施,讓房屋市場移轉棟數從2013
年開始,當時37萬棟,下跌了約1/3,至去年的24.5萬棟,創下有紀錄以來的新低。

依照經濟學理論,市場價格由供給與需求決定,三年跌掉近13萬棟交易量,房價應該跌得慘不忍睹。但參考各項房價指數與實價登錄資料,從二○一四年房價指數高點二九七點七八,到去年三月的低點二七四點二,最大跌幅只有百分之八;今年六月,房價指數更已回到二八二點三六。量縮如此劇烈,價格卻沒有明顯下跌,我認為關鍵在市場需求量比想像要多,供給則比實際要少。

房市不好,最近幾個月的房屋移轉棟數逐月減少,不少人擔心整年度的數量比過去還要低,請問,要低到何種量,房市才算落底完成?

台灣房市買賣移轉在1991年的棟數計有289,503棟,其後一路攀升到1996年508,748棟的高峰再急轉直下,歷經1997~1999年的亞洲金融風暴,再至2000年的全球網路泡沫,2001年終於創下259,494棟的新低點。

台灣房市的過去發展經驗,多空行情大約各走6~7年左右,而從量的變化,則從1991年至1996年高峰,約5年的時間,如就1996年至2001年也約5年的時間,2001年至2006年則是4年時間就再呈現急遽攀升走勢,原本2008年全球金融海嘯,眼看房市就要進入下修趨勢,然因主管機關大幅調降遺贈稅率至10%,導致滯留海外的資金大量回流台灣,而再走一波高峰至2010年,隔年則因實施「奢侈稅」而再度呈現下滑走勢。

歷史經驗可以提供我們參考,但非必然之軌跡,因為很多國內外政經情勢的變化因素會干擾歷史經驗的軌跡運行。

在此,針對房市谷底的原因有三,主要是從結構性問題來探討:

 第一,交易稅加重:2016年1月1日將實施房地合一稅,大幅提高交易成本,從過去只有交易的「財產交易所得」,到「財產交易所得」與「奢侈稅」並行,再到明年的房地合一稅,若非自住房子(自住房子還得持有超過6年才有400萬元免稅額),則持有時間超過10年,資本利得額課稅稅率為15%,而1至10年則為20~45%的重稅。

 此一重稅,讓以往打算收租而買房的房東族,以及一些想投資獲利的投資族縮手,成交量自然逐漸減少。

 第二,持有成本增加:像台北市房屋稅的稅基及稅率在去年同步大幅調高,而地價稅因公告地價(今年修法改為兩年調整公告一次)也一再往上調高,使得房屋的持有成本愈來愈高,另台北市再實施「豪宅稅」,更讓有錢人不敢多買房。

 第三,房市仍處於超額供給:依主計總處所公布於2010年進行的調查結果,空屋數為156萬戶,占全部住宅存量的19.3%,而中央銀行在今年五月發布的「金融穩定報告」,「若以台電表燈用電不及底度之非營業用戶資料推估,2014年空屋數約143萬宅」,依此數據,則空屋率似有減少跡象。

許多人認為台灣的住宅自有率高達八成七,有購屋需求的人其實並不多。加上依據內政部統計處所公布之所有權第一次登記棟數,近三年半以來合計373,995棟;此外,建商過去兩、三年大量搶建照,未來勢必要繼續推案,但最近房市走跌,而房地產一向就具有「買漲不買跌」的特性,因此,未來空屋數量必然會呈現逐年增加趨勢,則兩、三年後的餘屋恐再爆量,勢必更不利房市未來發展。

問題是,大量空屋當中,第二屋或是休閒渡假屋約占一半,如此下來,真正空屋數量約只有70多萬戶,惟若扣除一般國際所謂政府手中應握有的安全住宅存量(約全部住宅存量的5%),再依據2015年第2季內政部就稅籍資料統計的834萬戶推算,約為41.7萬戶,則空屋數量最低限度僅有30萬戶左右。但這只是表面上的需求人口,市場上有許多表面看不到,實際存在並影響市場的潛在購屋需求。

首先是台灣民眾相信有土斯有財,有能力的人只要情況允許,多會加碼購屋;其次是台灣都市發展已屆汰舊換新階段;第三,許多年輕人成年後仍與父母同住,表面上這些年輕人屬自住有屋人口,但其實有分戶的強烈需求,只要有奧援,隨時成為房屋市場的潛在買方。

而在供給方面,由於台灣民眾普遍存著房地產即是財產、資產觀念,在市場低迷時,除了不得已必須處理售屋的賣方外,大多數屋主寧可握著房子滿足於財富感,等待下一波漲潮,因此常出現空屋不賣的情形。

台灣民眾對房地產特有的感情偏好,造成特別的供給與需求關係,正是過去房市不斷上演大漲小回戲碼主因。景氣回檔,交易量減少,價格雖會回修,卻回不去了。當去年交易最低量時,房價跌勢都如此緩和,未來要再重跌,機率更是微乎其微。

Joanna窩牛網特約作家

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