【房產新鮮事】房租連漲60個月 竟是打房惹的禍?.


文 / 陳承璋 攝影 / 陳之俊

台灣居,大不易!近幾年,政府積極打房,讓房屋銷售跌到谷底,但相反地,房租卻是連年上漲。辛苦的租屋族,該怎麼辦?

出社會四年的小陳(化名),為了工作必須在大台北地區租房子。三年前,他選擇住在新北市永和區的頂樓加蓋套房,一個月租金8000元,加上水電費要9000元,七坪大小的空間,雖然不算大,但所有家具也都一應俱全。

三年後,他多了一點點積蓄,想要換間大一點與舒服一點的房子,更不想再住在夏天熱到半死的頂樓加蓋,於是把預算提高至1萬元。未料,他竟然在大台北地區展開一場租屋漂流記。

台中最誇張 漲幅高達7.8%

他萬萬沒想到,三年後的房子,變得那麼難租,好不容易找到一間屋況還行、約六坪大的房間,竟踩到地雷。

房子位在一樓,隔音極差,當時適逢大學學測放榜,隔壁鄰居爸爸罵兒子考得一塌糊塗都聽得一清二楚。

更誇張的是,因管線問題,隔壁房室友一沖馬桶,自己的馬桶就猛然變成湧泉,到處噴水,向房東反映,房東竟不願處理,只好悻悻然搬家。

而這一搬,他又到處找房,找了將近20幾間,才終於找到合適的物件,讓他想都想不透,怎麼預算提高至1萬以上,好的房間還是那麼難找?

你恐怕不知道,目前像小陳這樣為租屋而苦的人,不在少數。

近幾年來,政府打壓房價,房屋銷售跌到谷底,甚至傳出帝寶一坪下跌到100多萬。

但任誰都想不到的是,相對於房價「跌跌不休」,全台房屋租金卻悄悄上漲!

根據內政部不動產資訊平台的統計,租金指數從2011年1月的99.88,一路上揚至2017年3月的104.52,近五個百分點,創下歷史新高。

值得注意的是,對比消費者物價指數,雖也呈現攀高現象,但每季仍漲跌互見,租金指數卻是從2011年9月開始,連漲超過60個月,顯見在台灣要租房子住,簡直愈來愈難。

再進一步透過內政部的資料分析,近兩年每坪租金行情,台中市漲最多,達7.8%,大台北地區則漲近2%,「大台北地區因為租金比較貴,所以漲一點民眾就會很有感,」永勝租售管理執行長徐銘達強調。

如果細看租屋族最多的大台北地區,以行政區來區分,台北市近三年來每坪租金漲幅,僅大同區平穩,其他的地區都在往上攀高。

而新北市近一年來,尤以新店區漲7.6%、板橋區7.3%、中和區5%等最高,過去北市租屋族跨一條橋到新北市相對便宜的租房紅利,也漸漸縮水。

「我認為實際行情應該比內政部統計的數字還要高,」住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析,由於台灣租金市場不若房屋交易能實價登錄,九成以上房東都沒報稅,內政部的數字低估了實際行情。

徐銘達長期站在第一線觀察租金行情,他認為這是自1980年代以來,租金漲幅最大的一次!

雙北租屋族壓力倍增

根據數字科技分析旗下租屋平台591租屋網的數據發現,今年1月與去年同期相比,台北市各租屋物件平均成長2.9%~7%,新北市則平均成長1.8%~5.2%。

若只看分租套房,北市分租套房年漲幅達到7%,其中中正區甚至飆漲22.3%,漲幅驚人。

全國不動產今年3月透過網路問卷發現,有高達54.2%的租屋族感受到租金明顯上漲。

「我的房東去年就漲了我2000元租金!」同樣也是租屋族的陳小姐,在台北松山區與人分租整層公寓,房東十年來沒漲過租金,卻在去年突然漲價。

「我家住台北,今年初想要搬出家裡換個環境,沒想到台北市的租金貴成這樣!」今年27歲的翰翰,本來想在北市找間套房住,預算1萬5000元左右,看到的房子竟然小得令他不可置信,「一張床、一張書桌還有衣櫃,房間就幾乎全被占滿,」只好乖乖回家住。

房租上漲的情況多嚴重?永勝租售管理副總經理陳麗娟坦言,今年初的生意明顯比去年難做,因為租金飆漲,只要原本地方住得還習慣,大多不敢輕易換房,導致交易筆數下滑。

全國不動產三重國小加盟店房仲彭建霖也說,這幾年來房租漲很快,在新北蘆洲區,25坪老公寓,沒附家具、木板隔間的兩房一廳,也要1萬6000元,比過去行情多出4000元!

稅基提高 成哄抬房租理由

到底是什麼原因導致租金行情如此火熱?你恐怕想不到,有泰半因素,竟來自政府打房!

為了抑制房價,政府提高稅基,結果竟成為房東哄抬房租的理由,把成本轉嫁給房客。

舉例來說,去年北市府大幅調漲新屋房屋標準單價,平均漲幅是1.6倍,加上囤房稅稅率倍增,讓持有成本上攀。

但全國不動產企研室主任張瀞勻認為,這是房東為了漲價而找的理由。全台自住住宅的認定為本人、配偶及未成年子女全國合計三戶以內,一般人要擁有超過三戶,有一定難度。

社會住宅推動聯盟召集人彭揚凱也表示,以大台北為例,很多出租房屋齡都達30年以上,新稅制對老房子影響十分有限。

「以前房價往上漲,房東也許可以不必計較房租;但現在房市不好,他就想辦法漲點租金,」崔媽媽基金會執行長呂秉怡解釋,過去,房市投資客都是賺取房屋買賣價差;現在房價跌,注意力自然轉到房客身上。

轉買為租也是推升租金主因

全國不動產總經理石吉平指出,去年房地合一實施後,抑制了短期交易,部分投資人讓新屋釋出,又拉抬整體房租行情。

還有不少屋主,為了增加投報率,購入新家具拉抬租金。

比如說,在桃園就有一間新屋,周邊租屋行情僅2萬元,然而,家具一送進去,立即喊價3萬5000元,租金足足多了將近一倍。

政府打房,買房族持續觀望,轉買為租也是推升租金的原因之一。彭揚凱分析,大家都怕買貴,有住房需求的人於是轉買為租,變得保守。

根據內政部不動產資訊平台的統計,全台房價趨勢分數從2013年攀至高點之後,就一路下探,台北市趨勢分數又比全國更低,顯見民眾對台北市的房價更是悲觀,讓轉買為租的人變得更多。

「現在要找到好的物件很難,即便被釋出,也很快就被搶走,」徐佳馨說,這也是為什麼房東找藉口漲房租,還是有那麼多人租的原因。

2017年開始,全台的租金恐怕又會再度飆高,原因在於,政府為了要健全租屋市場,企圖將長期是地下經濟的租賃市場檯面化。

今年元旦開始,政府實施租屋新制,規範房東不得限制房客將租金申報所得稅、不得禁止遷入戶籍,讓全台多達九成以上房租不報稅的房東跳腳,鐵定再次將成本轉嫁給房客。

根據全國不動產調查指出,有超過一半房東,打算房客若執意報稅,就會調漲租金。「沒辦法,我出租的房子還有房貸要繳,壓力也很大,如果房客報稅,我就得繳,只好漲租,」房東張小姐坦言。

其實,持平而論,因為台灣的房價過高,倘若單看台灣房屋租金投報率,大約僅落在1%~2%,在全球堪稱敬陪末座,但是當房租節節漲,還是讓租屋族吃不消。

政府管理不足,也導致租賃市場違法租屋一堆,包括隔間、頂加、夾層等,全都無法管,使得民眾即便出高價也租不到合法房子。

「健全租屋市場的精神在於,房租即便隨市場波動上漲,至少也要保障我租到合法的房子,」彭揚凱強調,租屋新制只是第一步,未來還要看被稱做租賃專法的「租賃住宅市場發展及管理條例草案」能否順利通過。

如何一方面打擊高房價,一方面健全租屋市場,並且避免房東惡性哄抬租屋價格,問題一環扣一環,已經是政府不能忽視的重要課題。

Joanna窩牛網特約作家

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